Custos & Impostos- Alojamento Local vs Arrendamento Tradicional

A tendência crescente do Turismo em Portugal, e o cada vez maior aumento de imóveis em regime de Alojamento Local, teve uma paragem abrupta com o aparecimento da pandemia COVID-19. Os fechos de fronteiras, medidas de contenção e o clima mundial de receio levou à redução generalizada de reservas turísticas e consequente decréscimo das receitas destes proprietários. Muitos encontraram no alojamento de longa duração uma alternativa para a rentabilização dos seus imóveis.

O arrendamento de longa-duração (dito arrendamento tradicional) goza de vários benefícios fiscais, mas será que é um regime com menos custos que o alojamento local? Vamos explorar este tema neste artigo.

Independentemente do tipo de exploração que é dado ao imóvel existem custos e impostos comuns ao alojamento local e alojamento tradicional:

O IMI é um imposto que os proprietários de imóveis ou terrenos têm que pagar anualmente aos Municípios. Este imposto recai sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de prédios urbanos (imóveis destinados à habitação, comércio, indústria ou serviços e terrenos para construção) e rústicos. O IMI pode ter um valor diferente em cada Município e o seu pagamento é obrigatório, independentemente do tipo de exploração do imóvel.

As quotas de condomínio são contribuições feitas por cada proprietário de uma fração num determinado prédio e servem para a sua manutenção, conservação ou benfeitorias. Estas quotas são definidas em reunião de condomínio e normalmente incidem sobre a permilagem do imóvel de cada um dos proprietários. Também as quotas de condomínio são um custo comum ao alojamento local e arrendamento tradicional.

O Seguro Multirriscos é obrigatório para proprietários de imóveis e, dependendo do tipo de cobertura, garante a proteção do imóvel e de terceiros. Em suma, este seguro tem como principal função oferecer um conjunto de coberturas que protegem os danos no seu imóvel e ainda o recheio da sua casa. Existem ainda coberturas que protegem os danos a terceiros, como por exemplo, os danos provocados na casa de um vizinho por uma infiltração na sua casa.

Naturalmente, tanto para o alojamento local como para o arrendamento tradicional, um imóvel sofre sempre desgaste durante o tempo e necessita de manutenção. Independentemente da utilização, é sempre importante contar com estes custos, de forma que não apareçam problemas mais graves. Pode ainda realizar beneficiações à casa de forma a aumentar a qualidade de vida dos seus inquilinos (bem como o potencial de exploração).

Os impostos no alojamento local dependem do regime de tributação escolhido. Assim, numa primeira fase, é necessário escolher se vai ser tributado em sede de IRS ou em sede de IRC, bem como optar pelo regime de contabilidade simplificada ou regime de contabilidade organizada. Caso os seus rendimentos anuais forem superiores a 200 mil euros, é obrigatório estar no regime de contabilidade organizada, e terá de contratar um contabilista certificado.

Caso tenha optado por ser tributado em sede de IRS, a taxa de imposto incide sobre 35% dos rendimentos, no caso de a exploração ser feita em moradias e apartamentos; no caso de estabelecimentos de hospedagem, como são os hostels, então a taxa de imposto incide sobre 15% dos rendimentos. Já no caso da tributação em IRC, a taxa de imposto incide também sobre 35% das receitas, para moradias e apartamentos, e 4% na modalidade de estabelecimentos de hospedagem. Um outro imposto que deve considerar é o IVA, neste caso a 6% e que tem que ser liquidado periodicamente.

O principal custo que deve considerar no alojamento local são as taxas pagas às plataformas de reservas internacionais. Promover o alojamento não é obrigatório, mas é uma das formas mais efetivas de promover o seu alojamento junto de turistas, tendo a oportunidade de receber várias reservas. Estas plataformas cobram comissões de formas e valores diferentes, mas podem ir até aos 15% do valor total da reserva. A limpeza é outro custo diferenciado no alojamento local.

Esta pode ser feita pelo proprietário, adicionando o custo do tempo e dos materiais utilizados, ou por uma empresa privada que por regra, cobra ou à hora ou pela dimensão do imóvel. Nesta categoria é ainda necessário contabilizar os custos com lavandaria. Finalmente, no alojamento local é também normal a preparação da casa e de cabazes de boas-vindas para receber da melhor forma possível os inquilinos, tentando criar uma experiência de 5 estrelas.

No arrendamento de longa-duração deve ser celebrado um contrato entre o senhorio e o inquilino, e posteriormente comunicar o mesmo às finanças. Aquando desta comunicação, surge o primeiro encargo: o Imposto de Selo. Este imposto corresponde a 10% do valor de uma renda, e deve ser liquidado no mês imediatamente a seguir ao mês de início do contrato, no Portal das Finanças.

A taxa de imposto nesta modalidade de arrendamento vai depender da forma como declara o rendimento no seu IRS. No caso de optar pelo englobamento de rendimentos, então as receitas provenientes do arrendamento são englobadas a todos os outros rendimentos que tenha e é aplicada a taxa de IRS correspondente. Já no caso de optar por não englobar, então é aplicada uma taxa de 28% sobre as rendas recebidas.

Numa primeira vista, o alojamento local tem mais custos e impostos associados, tornando o alojamento de longa-duração mais competitivo neste campo. Por outro lado, dependendo da tipologia, localização e preparação do imóvel, um alojamento local pode ter uma maior rentabilidade líquida superior ao arrendamento tradicional, pois em regra, é possível ter valores diários mais elevados nas épocas altas de turismo.

No entanto, não é uma opção sem riscos, dado que existe elevada competição, fatores externos (como a Pandemia COVID-19) e uma forte sazonalidade neste mercado. A melhor opção deve sempre que ser ponderada pelo proprietário, tendo em conta todos estes fatores, optando por um regime mais estável mas tendencialmente menos rentável (arrendamento de longa-duração), ou por um modelo tendencialmente mais rentável, mas com mais riscos e fiscalmente mais completo (alojamento local).