A legislação e regimes de arrendamento estão em constante evolução. São frequentes as alterações a estes regimes que têm um forte impacto na estabilidade dos contratos, bem como nos enquadramentos fiscais de senhorios e inquilinos.
A tendência legislativa é para que os contratos de arrendamento sejam progressivamente mais protetores do inquilino e que garantam cada vez mais estabilidade quanto à sua duração, de forma a consagrar o direito fundamental à Habitação e corrigir desequilíbrios no mercado de arrendamento.
Apresentamos as novas regras dos contratos de arrendamento para que esteja a par de todas as novidades.
Duração mínima e renovações de contratos
Em oposição ao que acontecia antes das novas regras, os contratos de arrendamento assinados a partir do dia 13 de Fevereiro de 2019 têm agora um prazo mínimo e renovações automáticas.
Assim, atualmente, os contratos têm uma duração mínima de 1 ano e existe uma garantia de renovação mínima por um período de 3 anos caso a duração original do contrato seja inferior a 3 anos.
Explicamos melhor com dois exemplos:
- Considere um contrato com duração de anos: neste caso, o a primeira renovação é para mais 3 anos de contrato, salvo estipulação ao contrário. Dado que o contrato original tem uma duração inferior a 3 anos, então a renovação será por 3 anos;
- Considere um contrato de 5 anos: neste caso, o contrato é renovado por períodos de 5 anos, dado que o contrato tem uma duração superior a 3 anos.
As exceções às renovações automáticas são:
- Quando o senhorio precisa da casa para si ou para os seus filhos;
- Nos casos em que é claramente estabelecido no contrato períodos de renovação inferiores (por exemplo, um contrato com duração de 1 ano em que é estipulado por ambas as partes a renovação por períodos de igual duração).
Já no caso dos inquilinos, podem terminar o arrendamento em qualquer altura, tendo apenas que dar conhecimento ao senhorio (em regra por carta registada, mas podem ser estabelecidos outros meios no contrato). Ainda assim, é necessário ter atenção aos prazos de aviso legal estabelecido no contrato, pois no caso de não serem cumpridos, o inquilino poderá ter que pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso.
No entanto existem exceções às consequências deste incumprimento: no caso da razão da quebra contratual residir em desemprego involuntário ou outras situações graves, o inquilino pode ser dispensado do pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso.
Lei contra assédio e discriminação no arrendamento
Outra das novidades trazidas pelas novas regras dos contratos de arrendamento é um conjunto de enquadramentos legais que visam prevenir situações de assédio e discriminação na relação contratual.
Este novo enquadramento tenta corrigir a situação de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, protegendo casos de particular vulnerabilidade:
1. Criação de ambiente hostil por parte do senhorio
Por vezes existem situações de assédio a inquilinos para que estes deixem o imóvel. Com as novas regras, senhorios que usem táticas de assédio e que pressionem os inquilinos de forma ilegítima (arrancando caixas de correio, desligando utilidades ilegitimamente, etc.), com o objetivo de terem o imóvel desocupado, podem sofrer punições. A lei proíbe o chamado assédio no arrendamento – comportamentos que criem um “ambiente intimidativo” ou “hostil”, ou que impeçam ou prejudiquem “gravemente o acesso e a fruição do imóvel”.
No caso de um inquilino se sentir assediado, pode intimar o senhorio a tomar as medidas necessárias ao fim desses comportamentos bem como exigir a reparação das deficiências do imóvel ou das zonas comuns do prédio e que podem representar um risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens.
O inquilino pode também requerer à Câmara Municipal competente uma vistoria ao imóvel para comprovar as situações que possam estar a prejudicar a sua habitação.
2. Situações de discriminação no arrendamento
Quanto a situações de discriminação no arrendamento, fica agora enquadrado legalmente que o acesso ao arrendamento não pode ser vedado por motivos de sexo, ascendência ou origem étnica, língua ou território de origem, nacionalidade, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.
Também nos anúncios de arrendamento online esta situação está enquadrada, pois os mesmos, bem como qualquer outra forma de publicidade não podem conter restrições, especificações ou indicar qualquer tipo de preferência baseado nas características anteriormente mencionadas.
3. Possibilidade de os inquilinos exigirem valores que lhes sejam devidos
Antes do novo enquadramento legal, existiam situações onde os inquilinos suportavam custos com reparações urgentes no imóvel e viam a recuperação destes valores difícil de recuperar.
Atualmente, para estes casos, sempre que os inquilinos suportem despesas que não são da sua responsabilidade, e exista dificuldade em recuperar esses valores, a lei criou a injunção em matéria de arrendamento (IMA), que consiste numa providência legal que permite ao inquilino exigir ao senhorio o reembolso dos valores gastos.
Nos casos em que é necessário, o requerimento deve ser apresentado no Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), que é a secretaria judicial com competência exclusiva em todo o território nacional.
Compete ao SIMA atribuir força de título executivo ao requerimento, desde que o senhorio não se oponha ao mesmo no prazo de 15 dias. A entrada do requerimento não obriga a constituição de mandatário judicial.
