Quando alguém quer comprar uma casa, habitualmente inicia a sua procura numa agência imobiliária ou nas plataformas de anúncios de compra e arrendamento de imóveis. No entanto, o que muita gente não sabe é que as finanças e os bancos possuem uma carteira de imóveis que qualquer pessoa pode comprar por leilão.
Os imóveis de leilões são imóveis resultantes de penhoras de proprietários que entraram em incumprimento nos créditos habitações ou possuem dívidas que entraram em processo de execução. Na maioria dos casos, os imóveis penhorados têm a vantagem de apresentar um valor mais baixo do que o valor de mercado e também condições especiais de financiamento. Existem inúmeras vantagens e algumas desvantagens na compra destes imóveis. Enumerámos algumas para que possa tomar uma boa decisão:
Vantagens em comprar imóveis penhorados
- É mais fácil obter um crédito habitação;
- Possibilidade de conseguir 100% de financiamento;
- Melhores condições de crédito: spread mais baixo, isenção de comissão ou prazo alargado;
- Preço do imóvel abaixo do valor de mercado; Boa opção de investimento;
Desvantagens em comprar imóveis penhorados
- Estado de conservação do imóvel;
- Herança de dívidas de condomínio;
- Antigos proprietários que foram penhorados podem dificultar a saída; Localização do imóvel: nem sempre é fácil encontrar um imóvel na localização que pretende;
Onde se pode adquirir um imóvel em leilão?
As casas de leilão podem ser vendidas por várias entidades. Quando um proprietário entra em incumprimento no pagamento do crédito do imóvel, o imóvel passa a ser propriedade da entidade credora. No caso dos bancos, quando não conseguem vender estas casas, são colocadas em leilão, sendo que entidade credora tem interesse em vender o imóvel de forma rápida para reaver o seu dinheiro.
Para além dos bancos, as finanças são outra entidade que possui uma carteira de imóveis. Quando as pessoas têm dividas às finanças e não as conseguem regularizar, os imóveis são penhorados e, posteriormente, vendidos em leilão de três formas: online, carta fechada ou negociação particular.
Existem várias entidades que possuem uma carteira de imóveis penhorados e que vendem através de leilões, nomeadamente:
Leilões das Finanças: A Autoridade
Tributária e Aduaneira disponibiliza um site de vendas eletrónicas de bens penhorados: https://vendas.portaldasfinancas.gov.pt/. Neste portal encontram-se imóveis penhorados por incumprimento de pagamento às Finanças e onde é possível consultar as vendas de imóveis em curso, de acordo com a sua localização, tipologia e intervalo de valores. Existem ainda três modalidade de venda: proposta à carta fechada, negociação particular e leilão electrónico.
Leilões da banca
As instituições bancárias que ficam com imóveis penhorados por incumprimento no pagamento do crédito habitação fazem leilões, possuem uma carteira de imóveis que leiloam através de leiloeiras especializadas a Eurostates, UON ou a Leilosoc.
Leilões da Segurança Social
Entre duas a três vezes por ano, a segurança social lança vários imóveis para leilão que são vendidos através de concurso público. São definidos valores base de licitação e podem apresentar propostas de valor igual ou superior.
Leilões das Autarquias
Algumas autarquias dispõe de imóveis que colocam em hasta pública, o que permite adquili-los a um preço mais baixo;
Leilões da Ordem dos solicitadores e agentes de execução
A ordem dos socilitadores e agentes de execução, em colaboração com o Ministério da Justiça, lança regularmente leilões de imóveis em todo o país penhorados por ordem dos tribunais. A venda é feita no portal do E-leilões e é definido um valor mínimo aceite e uma data limite para apresentação de licitações.
Como é que funcionam os leilões?
O primeiro passo é registar-se na plataforma onde irá decorrer o leilão. Para o registo é necessário o documento de identificação, assinar uma declaração de aceitação e depositar uma caução que varia consoante a leiloeira. O valor da caução é deduzido no no valor da sinalização do imóvel que vai adquirir, mas caso não aquira nenhum imóvel, a caução é devolvida no final.
Quando escolher o imóvel que quer adquirir, deve estar atento à data limite para apresentação de propostas, que podem ser feitas presencialmente, através de um representante, por telefone ou online.
As condições de licitação variam consoante a entidade que está a leiloar os imóveis.
Os leilões das finanças possuem um valor base de licitações, sendo que para as propostas serem consideradas, têm que apresentar um valor igual ou superior ao valor base, ganhando o valor mais alto de licitação.
Já através do e-leilões, os imóveis possuem o valor base, o valor de abertura e o valor mínimo, sendo importante saber distinguir estes conceitos. O valor base é respeitante ao valor do bem, o valor de abertura corresponde a 50% do valor base e é o valor fixado para a abertura do leilão e o valor mínimo é o valor mais baixo pelo qual pode licitar.
Após o encerramento do leilão, o próximo passo é a realização do CPCV - contrato de promessa compra e venda do imóvel, bem como o pagamento da sinalização e marcação da escritura.
Aspectos a ter em consideração antes de adquirir um imóvel em leilão
- Verificar se está a comprar a totalidade do imóvel: Em imóveis penhorados, é recomendável que verifique se a venda diz respeito à totalidade do imóvel ou apenas a uma parte. Isto porque em imóveis com mais do que um titular, a penhora pode incidir em apenas um dos titulares, fazendo com que não tenha acesso à totalidade do imóvel.
- Direito de preferência e remissão: De acordo com a lei, se o imóvel se encontrar arrendado há mais de três anos, o arrendatário tem direito de preferência sobre a compra. O mesmo se aplica aos leilões, em que o arrendatário pode adquirir pelo mesmo preço que foi arrematado em leilão. O mesmo se aplica aos herdeiros. Esta informação pode ser previamente consultada na Certidão de Registo Predial do imóvel.
- Consultar se o imóvel se encontra penhorado por dívidas fiscais: por exemplo, se quer adquirir uma casa leiloada por um banco, é recomendável que verifique se o imóvel tem penhoras por dívidas fiscais. Pode consultar esta informação na Certidão de Teor, no site do Registo predial ou numa Conservatória do Registo Predial.
