O que é o alojamento local?
O alojamento local consiste no arrendamento temporário de um imóvel a turistas, mediante uma remuneração. A diferença entre o alojamento local e o arrendamento temporário é que o alojamento local pressupõe a prestação de serviços como limpeza e recepção (entre outros) para além do arrendamento. Podem integrar-se em várias modalidades, nomeadamente:
- Moradia - estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar; Apartamento - estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
- Estabelecimentos de hospedagem - estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos. Esta modalidade integra o «Hostel».
- Quartos - a exploração de alojamento local feita na residência do titular (correspondente ao seu domicílio fiscal) quando a unidade de alojamento seja o quarto e estes não sejam em número superior a três.
Independentemente da sua modalidade, o alojamento local tem regras que divergem do arrendamento habitacional e comercial e dos empreendimentos turísticos. Por isso, se tem interesse em abrir um estabelecimento de alojamento local deve ter em consideração os requisitos necessários, que passamos a enumerar:
Registo no balcão único electrónico
O primeiro passo a tomar antes de iniciar a actividade é realizar a comunicação prévia com prazo. Para tal, deve fazer o registo no balcão único electrónico. É um passo obrigatório e funciona como uma inscrição que atribui a cada pedido o número de registo de alojamento local. Deve conter os seguintes elementos (Dec lei 128/2014 – artigo 6º):
- A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel; Identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal;
- Endereço do titular da exploração do estabelecimento; Nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço;
- Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
- Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.
- Cópia do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento (caso se trate de pessoa singular) ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial (caso se trate de pessoa coletiva);
- Termo de responsabilidade para alojamento local, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou da sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
- Cópia da caderneta predial urbana no caso de o requerente ser o proprietário do imóvel;
- Cópia do contrato de arrendamento ou de outro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade;
- Cópia da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração;
- Ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso de hostels;
- A modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade de alojamento local (moradia, apartamento, quarto ou hostel).
O pedido está sujeito à aprovação da Camara Municipal da localidade do alojamento local. Se não houver oposição, é atribuído um número de registo no prazo de 10 dias ou, no caso de “hostel”, no prazo de 20 dias.
Após este procedimento, irá receber um número de registo que deverá ser utilizado em toda a documentação e publicidade do alojamento local.
O número de registo de estabelecimento é considerado o título válido de abertura do público.
A Câmara Municipal realiza uma visita 30 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, para verificar que são cumpridos todos os requisitos.
Início da actividade
O início da actividade é um processo gratuito e pode ser feito através do Portal das Finanças. A inscrição deve ser feita com o CAE 55201, correspondente ao alojamento mobilado para Turistas ou com o CAE 55205, outros locais de alojamento de curta duração.
Quando inícia a actividade, deve também selecionar o regime de tributação. Se escolher a categoria B, referente aos rendimentos empresariais e profissionais, pode escolher dois regimes de tributação:
- Regime simplificado: se os rendimentos não ultrapassarem os 200 000 mil euros, pode optar pelo regime simplificado (ou pela contabilidade organizada). Neste tipo de tributação é aplicado um imposto sobre 35% dos rendimentos, sendo que os restantes 65% são considerados despesas de normal funcionamento da actividade.
- Regime com contabilidade organizada: é obrigatório para rendimentos que ultrapassem os 200 000 mil euros e implica ter um contabilista certificado. Neste tipo de regime são contabilizados os lucros e prejuízos e pode haver dedução de despesas de acordo com o IRS / IRC
Se optar pela categoria F, referente aos rendimentos prediais, onde pode englobar todos os rendimentos.
Requisitos obrigatórios
Requisitos de segurança
Comecemos pelos requisitos de segurança: os alojamentos locais deve seguir as recomendações da DGS no que diz respeito à Caixa de Primeiros Socorros e devem seguir os termos do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, e do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro, no que diz respeito às regras de segurança contra incêndios.
Para alojamentos locais com capacidade inferior a 10 pessoas, aplicam-se regras mais simples.
Requisitos gerais
Possuir livro de reclamações
Os estabelecimentos de alojamento local têm de dispor de livro de reclamações, sendo que a partir de Junho de 2019 tornou-se possível a adesão ao livro de reclamações electrónico. Em caso de reclamação, o original deve ser enviado à ASAE. A legislação encontra-se disponível no Dec lei nº 156/2005.
Livros informativos disponíveis em, pelo menos, quatro línguas
As regras do estabelecimento devem estar disponíveis para consulta dos hóspedes, em várias línguas. Nele devem conter todas as informações relevantes sobre o alojamento local, contactos úteis, bem como, a título sugestivo, informações relevantes sobre a cidade. Deve estar disponível em Português, Inglês e, pelo menos, mais duas línguas.
Seguro de responsabilidade civil
Os estabelecimentos de alojamento local são obrigados por lei a contratarem um seguro de multirriscos de responsabilidade civil. Este seguro obrigatório visa cobrir incêndios, danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes ou a terceiros.
Comunicação ao SEF
O alojamento local é obrigado a comunicar a hospedagem de cidadãos estrangeiros ao SEF, no prazo de 3 dias úteis. A comunicação deve ser feita através do “boletim de alojamento”, um formulário disponibilizado aos proprietários que deve ser enviado via electrónica.
Seguir à risca as obrigações fiscais
Não esquecer também as obrigações fiscais inerentes ao normal funcionamento de um AL:
Emissão de faturas: através do Portal das Finanças ou de um programa de faturação certificado.
Declaração periódica do IVA: para quem teve rendimentos inferiores a 10 000€ no ano anterior, fica isento.
Modelo 30: referente a rendimentos pagos a não residentes, como por exemplo, plataformas de reservas não sediadas em Portugal.
O modelo 30 deve ser enviado até ao segundo mês a contar da data do pagamento.
Modelo 21-RFI: aplica-se ao pagamento a empresas estrangeiras e consiste num pedido para anular total ou parcialmente do imposto português.
Se não tiver o modelo 21-RFI, aplica-se os 25% de retenção na fonte.
A ter em consideração
Saiba que, se o imóvel do alojamento local for integrado num condomínio, por exemplo, numa fracção autónoma ou parte de um prédio urbano onde residam outros proprietários/ arrendatários, a assembleia de condóminos pode opor-se ao alojamento local.
Para tal, basta que a oposição advenha da decisão de mais de metade da permilagem do edifício e que justifiquem e comprovem que a actividade perturba a normal utilização do prédio e causa incómodo aos moradores. Esta decisão é enviada para a Camara Municipal competente, que avalia e decide o pedido.
