Quais são os Direitos do Inquilino em Caso de Venda do Imóvel?

A lei protege os proprietários que queiram vender seus imóveis mesmo que estes estejam habitados. O regime jurídico de arrendamento urbano, reformulado pela Lei n° 31/2012 de 14 de Agosto assegura este direito, mas as dúvidas podem surgir de ambos os lados, senhorios querem saber o que podem ou não fazer e também os inquilinos devem ter conhecimento dos direitos em vigor no caso do imóvel ser vendido. É importante conhecer o que diz a lei e quais regras a respeitar, como o direito de preferência do arrendatário.

O direito de preferência, que se encontra no art. 1091.º do Código Civil, é o que permite aos arrendatários dizer se querem ou não comprar o imóvel que estão a arrendar, quando o senhorio o pretenda vender. O senhorio deverá informar-lhe do projecto de negócio existente, e, caso seja do interesse do inquilino, este poderá exercer o direito de preferência, subsitutindo-se dessa forma ao terceiro interessado na aquisição do imóvel arrendado, que poderá ser habitacional como não habitacional.

A lei sofreu algumas alterações a 30 de outubro de 2018, e o período mínimo de contrato para que o inquilino tenha direito à preferência diminuiu de três para dois anos. Assim, este direito de preferência traduz-se numa obrigação de o senhorio comunicar ao arrendatário o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato de compra e venda, através de carta registada com aviso de receção.

De acordo com a legislação, existem dois requisitos para que o inquilino possa usufruir do direito de preferência do código civil:

Caso exista um novo contrato, o direito permanece no caso de caducidade, por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado e não for exigível a restituição do prédio.

O senhorio deverá informar o inquilino sobre todos os pressupostos disponíveis associados à possível venda, em carta registada, que deverá conter a informação de todo o projecto de venda e indicar o objecto do negócio, o preço, as condições e prazos para o pagamento do preço e o prazo para o exercício da preferência.

Este prazo poderá ser de 8 dias ou 30 dias, conforme se trate de um direito de preferência convencional ou preferência legal, respetivamente, e o arrendatário dispõe deste período para exercer o seu direito, antes de celebrar o contrato definitivo de compra e venda.

É importante saber que a lei aplica-se quer nos arrendamentos de prazo indeterminado, quer em arrendamento de prazo certo.

Se o arrendatário decidir avançar com a compra, deverá fazê-lo com a consulta de advogado ou solicitador, dentro do prazo informado e através de carta de intenção da compra, registada, que contenha a minuta de preferência do inquilino na compra, como no trecho do modelo da carta-tipo abaixo:

Exmo. Senhor Assunto: Exercício do direito de preferência – venda do andar arrendado sito em ....., Rua ..., nº ... Carta registada, com aviso de receção Na qualidade de proprietário da fração autónoma designada pela letra ...., correspondente ao ... andar, direito / esquerdo do prédio urbano sito na Rua....., número ...., freguesia de ....., concelho de ....., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 000 e descrito na Conservatória do Registo Predial de ....., com o artigo 000, da qual V.Exa é arrendatário desde ... de ... de 20..., venho por este meio transmitir que é minha pretensão celebrar, sobre a referida fração, um contrato de compra e venda. Em cumprimento do estipulado no artigo 416º do Código Civil, informo que o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato terão o seguinte teor: - O referido negócio será feito a favor de ..... (indicar o nome completo do comprador).

Se o inquilino não usufruir da sua preferência, ele não fica sem a sua casa. O que acontece é que o contrato de arrendamento transfere-se com o imóvel, passando o novo proprietário a assumir o papel de senhorio, assumindo os direitos e obrigações inerentes a esta nova qualidade, conforme estabelece o artigo 1057.º do Código Civil.

O imóvel arrendado é transmitido a um terceiro, mantendo-se inalterado o contrato de arrendamento, portanto, o contrato continuará a seguir os seus termos, tal como antes da venda do imóvel. Note que esta alteração não requer o acordo ou autorização prévia do arrendatário, mas deverá ser comunicado sobre o novo proprietário, até mesmo para efeitos do modo de pagamento das rendas.

No caso de o proprietário não respeitar as suas obrigações referentes ao direito de preferência do arrendatário, o inquilino poderá intentar uma ação de preferência junto do Tribunal competente, nos termos do artigo 1410.º e seguintes do Código Civil, para ver reconhecido o seu direito. Idealmente, essa ação deve ser colocada nos 6 meses seguintes ao conhecimento dado pelo seu senhorio.

A lei muda, entretanto, no caso dos prédios em propriedade total cujo regime é diferente dos prédios em propriedade horizontal. É necessário saber, portanto, que um prédio está constituído em propriedade horizontal quando dividido em várias frações autónomas, devidamente registadas junto da Conservatória do Registo Predial.

Se está registado como um todo, encontra-se em propriedade total, mesmo que tenha vários andares e divisões. Se o prédio estiver em propriedade total, e apenas em casos de arrendamento para fins habitacionais, o arrendatário tem o direito de preferência sobre a quota-parte do prédio, correspondente ao valor de cada fração no “bolo” que é o condomínio.

Os arrendatários, caso assim o pretendam, poderão comprar o apartamento pelo valor proporcional ao montante total de venda e exercer os seus direitos de preferência em conjunto. Poderão assim adquirir, na respetiva proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade, e para isso é preciso que o proprietário informe quais são os valores envolvidos nas negociações.

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