Qualquer tipo de contrato pode ser terminado antes do prazo final, e existem sempre cláusulas que prevêem estas situações. A rescisão do contrato de arrendamento é um procedimento simples, mas que obriga ao cumprimento de algumas regras e, sobretudo, de alguns prazos. A Lei nº 31/2012 de 14 de agosto além de regular explica como os senhorios e inquilinos podem pôr fim ao contrato de arrendamento conciliado entre as partes.
Formas de rescindir
As formas de rescindir os contratos de arrendamento variam de acordo com os tipos dos mesmos. Contratos com prazo certo de duração superior a 30 dias renovam-se automaticamente no seu termo, por períodos sucessivos de igual duração, a não ser que seja mencionado algo em contrário no contrato de arrendamento. Se o inquilino ou o senhorio decidir opor-se a essa renovação, algumas medidas são necessárias para a denúncia do contrato.
A primeira delas é a comunicação à outra parte, tendo sempre de o fazer por escrito via carta registada, que deverá conter a identificação do remetente, o destinatário e os motivos da rescisão. A cópia da carta enviada e o registo devem ser guardados para fins comprovativos. Há vários tipos de contrato de arrendamento, todos com prazos diferentes, e o prazo legal estabelecido para a comunicação da rescisão varia de acordo com a duração do acordo, portanto depende do prazo inicial ou da renovação.
Quanto maior for a duração do contrato, maior é o prazo de denúncia que qualquer uma das partes tem de cumprir e atenção pois estes prazos variam para senhorios e inquilinos.
Contratos com prazo certo
Senhorios que decidam denunciar um contrato de arrendamento devem respeitar os prazos abaixo para comunicação da rescisão:
- Contratos de prazo igual ou superiores a 6 anos > 240 dias
- Contratos de 1 a 6 anos > 120 dias
- Contratos de 6 meses a 1 ano > 60 dias
- Contratos de prazo inferior a 6 meses > ⅓ do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
Se for o inquilino a querer sair do imóvel os prazos de comunicação são mais curtos:
- Contratos de duração igual ou superior a 6 anos > 120 dias
- Contratos de 1 a 6 anos > 90 dias
- Contratos de 6 meses a 1 ano > 60 dias
- Contratos de prazo inferior a 6 meses > ⅓ do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
Para os contratos de longa duração, de um a seis anos ou superior a seis anos, a diferença entre os prazos é grande. Se o inquilino apenas precisa de fazer a comunicação com 60 dias ou 120 dias, os senhorios são obrigados por lei a cumprir uma antecedência mínima de 120 ou 240 dias, caso se trate de um contrato de um a seis anos, ou duração superior a seis anos, respetivamente.
- E se os inquilinos não precisam apresentar nenhuma justificativa para terminar o contrato, no caso dos senhorios a lei já é diferente. Os senhorios precisam apresentar um motivo, como por exemplo, a necessidade de efetuar obras no imóvel ou se o próprio ou algum familiar precisar da casa para habitação.
A lei prevê 3 motivos principais:
- Necessidade do imóvel para habitação própria ou de descendentes em primeiro grau;
- ter rendas em atraso superiores a três meses;
- demolição, execução de obras de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do imóvel ou que tenha um custo de 25% do valor patrimonial do mesmo.
Caso os motivos sejam de demolição, realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel, o senhorio deverá entregar os devidos comprovativos das obras na câmara e pagar uma indemnização ao inquilino que pode chegar a equivaler a dois anos de renda.
Contratos sem prazo certo
A lei determina que para os contratos de habitação com prazo de duração indeterminado, apenas após seis meses de duração efetiva do contrato é que o inquilino poderá terminar o mesmo, mediante comunicação ao senhorio com o seguinte tempo de antecedência:
- 120 dias da data prevista para a cessação do contrato, se à data da comunicação de denúncia o contrato tiver um ano ou mais de duração efetiva;
- 60 dias da data prevista para a cessação do contrato, se à data da comunicação da denúncia o contrato tiver até um ano de duração efetiva.
Por exemplo, num contrato de duração indeterminada com início a 1 de janeiro de 2021, o inquilino apenas poderá abandonar o contrato após decorridos seis meses de duração
do mesmo, ou seja, a partir do dia 1 de julho de 2021. Portanto, considerando o prazo de vigência do contrato, o senhorio deverá receber a comunicação registada do inquilino dizendo que deseja abandonar a habitação antes do fim do contrato com uma antecedência mínima de 120 dias sobre a data pretendida para deixar o local.
Como descrito, os prazos são muito importantes nesta questão do cessar contrato. Se forem cumpridos, tudo corre sem problemas. Entretanto importa saber no caso da falta de cumprimento da antecedência da comunicação ao senhorio, ainda é possível avançar com a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
Procedimento especial de despejo
Na situação onde o senhorio encontra-se obrigado a invocar uma ordem de despejo por motivos de conflito com o inquilino, importa saber que o procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado com contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC.
Para esses casos, foi criado, junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), destinado a assegurar a tramitação do processo, que se dá através de um requerimento por parte do senhorio junto do BNA.
O arrendatário é então notificado, e se não colocar oposição ao pedido de despejo, o balcão emite um título de desocupação do imóvel. Só há intervenção do tribunal em casos onde o inquililno se recusa a entregar o imóvel. Se alegar que discorda dos fundamentos apresentados pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, para o qual é necessário a prestação da caução, o pagamento da taxa de justiça e o depósito das rendas vencidas.
Renda em atraso
Para além de motivos de conflito, os senhorios também podem denunciar os contratos de arrendamento por falta de pagamento da renda. De acordo com a lei, os inquilinos tem uma tolerância de três meses no pagamento das rendas antes de poderem ser despejados pelos senhorios.
Portanto os arrendatários só poderão ter os contratos de renda cessados se decorridos um mínimo de três meses sem pagar rendas.
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