Como funciona o Crédito Habitação

O crédito à habitação é uma modalidade de financiamento que tem como objetivo a compra de uma habitação. Recorrer a este tipo de empréstimo é comum em vários países, incluindo Portugal, onde a maioria da população não dispõe de capital próprio para a aquisição de imóveis. Por envolver quantias elevadas, é um financiamento considerado de longo prazo e que para muitos representa também a dívida mais avultada que alguma vez contrairão.

É, por isso, de extrema importância que a decisão seja tomada de forma ponderada, consciente e após uma análise cuidadosa do mercado. Existem alguns fatores a ter em consideração, e que abordaremos de seguida.

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Crédito à Habitação: o que é?

Um crédito é, na sua forma mais simples, um empréstimo feito por uma entidade bancária com um objetivo definido. E, no caso do crédito à habitação, o objetivo é claro: a aquisição de uma propriedade. Em caso de aprovação, o banco fornecerá o montante necessário para a compra do imóvel, e receberá de volta um valor superior, graças às taxas de juro negociadas na oferta. Por isso, é importante analisar bem as diferentes ofertas e escolher a mais vantajosa para si. E já que falamos de juros, é crucial estar a par do significado das siglas que vai encontrar pelo caminho, tais como:

Spread - corresponde à margem de lucro do banco, e é um valor percentual que será incluído na mensalidade do crédito. Este valor, por norma e não existindo alterações contratuais, é um valor inalterado ao longo do contrato;
Euribor - é a média das taxas de juro em prática nos empréstimos interbancários, em Euro, pelos principais bancos europeus. É, por isso, um valor variável ao longo do tempo, e que é também uma referência europeia;
TAEG (Taxa Anual Efetiva Geral) - contempla os custos associados ao seu empréstimo;
MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) - é o cálculo do valor total que terá de devolver, considerando os juros, comissões, impostos, entre outros;
Taxa Fixa, Mista ou Variável - é a modalidade da taxa de juro do seu empréstimo pela qual poderá optar. A taxa Fixa corresponde a um valor fixo durante todo o tempo do contrato, e consequentemente a prestação mensal será sempre igual. A taxa Mista compreende um período inicial de taxa fixa, após o qual passará a ser variável até que finde o contrato. O valor da Euribor e Spread a considerar é definido no início do contrato. A taxa Variável, por último, corresponde ao cálculo da soma do Spread com a taxa Euribor. Estes são as principais variáveis a ter em consideração quando estiver a avaliar as propostas, mas existem mais.

As instituições poderão incluir produtos obrigatórios associados ao crédito à habitação (por exemplo, a domiciliação do ordenado), para além dos seguros associados ao mesmo.

Como funciona?

No crédito à habitação, a instituição permite praticar contratos de crédito mais baratos porque tem como garantia o próprio ativo que se equaciona comprar. Ou seja, por outras palavras, a própria habitação por norma serve de garantia em caso de incumprimento do contrato. Dessa forma, o banco irá sempre proceder à avaliação do imóvel antes de apresentar uma oferta, de forma a garantir que o valor pedido se adequa ao valor de mercado do mesmo. Como todos os processos burocráticos, este processo de pedido de crédito não dispensa o cumprimento de alguns passos, tais como:

Partilha da documentação pessoal - serão necessários documento de identificação, declarações de rendimentos, situação contratual, entre outros;
Pré-aprovação do crédito - é nesta fase que serão pedidos os documentos do imóvel, tais como a caderneta predial, plantas do imóvel, etc;
Avaliação do imóvel - fase em que o banco, através de um especialista, faz a avaliação do valor da habitação a ser considerada:
Aprovação do crédito - após avaliação do banco e validação de toda a documentação, é apresentada uma proposta para o crédito;
Adjudicação e marcação de escritura - fase final e conclusão do processo.

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Como se processa o financiamento?

Desde 2018 entrou em vigor uma lei que limita alguns critérios usados pelas instituições para analisarem se os seus clientes conseguem cumprir o contrato. É determinado por este diploma que os empréstimos não deverão ultrapassar os 90% do valor da escritura. Por isso, fica a cargo do cliente 10% do valor do imóvel, aquilo que é comumente designado por “entrada” ou “sinal”.

Para o financiamento é ainda avaliada a taxa de esforço (análise das obrigações financeiras face ao rendimento disponível, e que peso a mensalidade do crédito representaria). Em situações em que o banco considere que existe o risco de incumprimento devido a uma taxa de esforço elevada, poderá ser pedido um fiador, ou seja, alguém que assuma o cumprimento das condições em caso de incumprimento do contraente.

Em algumas situações, os próprios bancos possuem imóveis e em situações especiais fazem o financiamento a 100% destas propriedades, pelo que poderá também ser uma hipótese a explorar, e que poderá querer avaliar com o banco.

Em suma, pedir o crédito à habitação é um processo trabalhoso, burocrático e que exige uma análise cuidada e paciente de diversos fatores e variáveis para que possa realizar o melhor negócio. Existem empresas de consultoria especializadas nesta área que fazem esta análise e negoceiam as condições por si, e a que poderá recorrer no momento de escolher o crédito à habitação, de forma a ter um processo de aquisição mais fácil e vantajoso.