Como negociar a renda da sua habitação

Arrendar casa é cada vez menos um processo simples, principalmente nos grandes centros urbanos: rendas tendencialmente mais altas, escassez de opções e a rapidez com que são arrendadas podem tornar o processo de arrendamento stressante.

Estes fatores criam uma pressa e pressão para concluir rapidamente um contrato de arrendamento, sacrificando muitas vezes a capacidade negocial do potencial inquilino. No entanto, existem passos que podem ser dados antes, durante e após o processo de arrendamento que podem ser essenciais para poupar mais no final do ano.

O processo de negociação de rendas apresenta vantagens e desvantagens. Por um lado, estar munido de todas as estratégias e conhecimento do mercado pode garantir um preço mais reduzido ou condições contratuais mais vantajosas, levando a poupanças no longo-prazo.

Por outro lado, a escassez e o dinamismo do mercado de arrendamento nos centros citadinos podem levar a que a aplicação destas técnicas tornem o processo mais longo, podendo perder o imóvel desejado se o número de interessados for alto. Assim, deve adaptar sempre o processo negocial ao mercado onde se insere, bem como ao nível de procura e oferta existente no momento.

Antes de partir para um processo negocial, deve fazer uma análise realística da sua situação financeira e profissional. Tendencialmente, o investimento inicial de um arrendamento é elevado: os senhorios pedem, em regra, 2 rendas (correspondente à primeira e última renda do contrato) e uma caução (um valor que fica retido na posse do senhorio para cobrir eventuais danos no imóvel que não decorram do desgaste normal).

Assim, é necessário perceber se tem poupanças que possam corresponder a estes valores. Paralelamente, prepare antecipadamente a sua última declaração de IRS. Este documento permite ao senhorio perceber os seus rendimentos anuais, e dessa forma perceber o risco do arrendamento a um determinado inquilino. Ainda na parte financeira, uma exigência comum é a necessidade de ter um fiador.

O fiador pode ser um singular, normalmente um familiar, que aceita ser responsável pelo pagamento dos valores em dívida decorrentes do contrato que não sejam pagos pelo inquilino. O seu banco também pode ser fiador em algumas situações, portanto deve falar também com a sua entidade bancária.

A nível profissional, a estabilidade do vínculo profissional pode ser um fator que influencia o processo negocial dado que os senhorios preferem inquilinos que sejam capazes de demonstrar que são efetivos em oposição a vínculos laborais mais precários, como contrato a termo certo ou recibos verdes.

Por vezes, pode também ser exigida uma declaração da entidade patronal para provar a estabilidade do vínculo profissional. Com os resultados desta análise, será mais fácil perceber os valores máximos que pode suportar num contrato arrendamento, a capacidade de cobrir o investimento inicial bem como que elementos pode invocar na negociação da renda.

A nível de taxa de esforço (percentagem total do seu rendimento que é alocada à habitação), o recomendado é que não ultrapasse os 30%.

Perceber o mercado de arrendamento onde está à procura da sua habitação é fundamental para ganhar margem de negociação e pode usar várias plataformas e estudos para analisar a variação dos preços, o preço por m2, a quantidade de oferta, entre outros. Deve também listar as tipologias e extras que procura: qual o número de quartos que necessita, se necessita de garagem, qual a proximidade de supermercados ou parques verdes?

São várias as combinações que pode fazer tendo em conta as suas pretensões. De seguida deve segmentar a sua procura, cruzando os dados de pesquisa de mercado, as características de habitação que procura e os dados obtidos da análise financeira. Assim, poderá identificar melhor quais são os apartamentos que estão dentro ou próximos do ser orçamento máximo e taxa de esforço. Com estas informações, pode começar a marcar visitas e ver os apartamentos presencialmente.

No caso da habitação que pretende arrendar corresponder a todos os critérios definidos, mas o valor da renda seja acima do valor de mercado, o primeiro passo será dar nota ao senhorio que o preço está fora da média para habitações na mesma localização e tipologia.

Um outro argumento para a negociação do valor da renda é a duração do contrato de arrendamento: quando mais longo for, tendencialmente o senhorio estará mais confortável em reduzir um pouco a renda, dado que o arrendamento é mais estável e não terá que gastar tanto em promoção (em plataformas online ou imobiliárias), bem como não corre o risco de ter períodos sem inquilinos.

No caso de o imóvel precisar de pequenas obras (pequenas pinturas ou outros pequenos arranjos), que sinta que é capaz de fazer, pode tentar oferecer estes serviços em troca de uma redução da renda. A antiguidade ou falta de equipamentos (por exemplo, se não existir máquina de lavar roupa na habitação), pode ser outro dos argumentos para a redução da renda. Seja honesto na negociação: se estiver a passar um momento mais difícil a nível profissional e económico deve comunicar ao senhorio. Este pode ficar sensível à situação e negociar um compromisso em não aumentar a renda ou outras condições de pagamento.

Esteja informado sobre a lei do arrendamento e saiba de que formas a renda pode ser aumentada. Os aumentos de renda devem estar estabelecidos no contrato ou em alternativa, as partes podem optar pela atualização com base nos valores de inflação. Estar informado do histórico destas atualizações com base na inflação pode ajudar a optar pela opção mais vantajosa aquando da negociação com o senhorio.