Se tem uma segunda habitação que não lhe dá uso ou se a sua profissão lhe permite ter alguma mobilidade, saiba que o mercado de arrendamento pode ser bastante rentável. Porém, é também um mercado bastante competitivo e regido por um conjunto de leis que estão em constante atualizações. Como tal, antes de tomar a decisão de arrendar a sua casa, deve informar-se de todas as obrigações legais, fiscais e burocráticas.
Deixamos algumas dicas de tudo o que é preciso para arrendar um imóvel:
1- Certificado energético – como obter?
O primeiro passo a tomar é a obtenção do certificado energético (obrigatório Decreto-Lei n.º 118/2013 de 20 de Agosto). O certificado energético deve ser solicitado à ADENE (agência para a energia) e consiste num documento que comprova o desempenho energético do imóvel, numa escala de A+ (muito eficiente) a F. Para solicitar o certificado energético à ADENE, deve entregar cópia da planta do imóvel, certidão de registo na conservatória, a caderneta predial urbana e a ficha técnica da habitação.
2- Como determinar o valor da renda?
Para determinar o valor da renda a cobrar ao seu inquilino, deve começar por contabilizar todos os custos que tem com o imóvel, nomeadamente:
- IMI - Imposto Municipal Sobre Imóveis; Imposto sobre rendas;
- Mensalidade do condomínio;
- Seguro multirriscos;
- Despesas de manutenção;
- Prestação mensal do crédito à habitação (sempre que aplicável).
Após a contabilização destas parcelas, saberá que não deverá pedir um valor inferior à soma das despesas. A somar a estas despesas, deverá ter em consideração a procura, o preço por m/2 da zona geográfica onde vai arrendar o imóvel e o estado de conservação do imóvel.
3- Contrato de arrendamento
Para arrendar a sua casa, tem de fazer um contrato de arrendamento entre si e o inquilino. Este contrato visa estabelecer todas as obrigações das partes e nele devem constar:
- Identificação das partes: senhorio, inquilino e fiador (se aplicável)
- Identificação do imóvel;
- Finalidade do arrendamento;
- Duração do contrato e renovação (se aplicável);
- Valor da renda e da caução (não confundir com rendas antecipadas); Em anexo ao contrato, pode ainda seguir um texto descritivo do estado em que se encontra o imóvel e respetivo recheio na data da entrega das chaves ao inquilino.
O contrato deve ser assinado por todas as partes e após a assinatura deve ser comunicado às finanças, através do Portal das Finanças (https://www.portaldasfinancas.gov.pt/at/html/index.html), até ao fim do mês seguinte ao do início do contrato de arrendamento.
Obrigações fiscais – o que deve saber:
Imposto de selo
Cada contrato de arrendamento deve ser comunicado às finanças e obriga ao pagamento do imposto de selo, correspondente a 10% do valor da Renda: por exemplo, se a renda do imóvel for 500€, o imposto de selo a pagar será de 50€.
IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
O IMI é um imposto Municipal cobrado anualmente aos proprietários de imóveis ou terrenos. O valor do imposto é calculado de acordo com uma taxa fixada pelo Município onde se localiza o imóvel e pelo valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, calculado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).
Se o VPT do imóvel (ou da soma de outros imóveis do senhorio) for superior a 600 mil euros, aplica-se o importo adicional ao IMI (AIMI), de acordo com a seguinte escala:
- 600 mil a 1 milhão de euros: 0,7%
- 1 milhão e 2 milhões de euros: 1%
- superior a 2 milhões de euros: 1,5%.
Os proprietários com contratos de arrendamento celebrados antes de 1990 (ou 1995, no caso de contratos comerciais) têm a possibilidade de requerer uma redução do IMI em função dos valores das rendas. Para tal, devem entregar a participação das rendas, que permite
quer os proprietários beneficiem de uma redução do IMI, uma vez que os contratos antigos implicam rendas muito baixas.
Recibos de renda eletrónicos
Os proprietários de imóveis, cujos rendimentos prediais de categoria F do IRS sejam de valor superior a 877,62€ anuais, são obrigados a emitir recibos eletrónicos. Os recibos são emitidos através do Portal das Finanças e devem corresponder aos montantes recebidos, quer sejam rendas, cauções ou adiantamentos.
Existem 2 casos em que os senhorios não são obrigados a emitir recibos eletrónicos, nomeadamente:
- Senhorios que recebam um valor inferior a 877,64€ em rendas anuais e, cumulativamente, não tenham, nem são obrigados a possuir caixa de correio eletrónica;
- Senhorios com 65 ou mais anos – devem fazer a entrega da declaração anual de rendas até ao final de Janeiro do ano seguinte.
Todos os casos que não sejam abrangidos por estas exceções, são obrigados a emitir recibos eletrónicos, caso contrário, as coimas poderão ir dos 150 euros aos 3750 euros.
O recibo eletrónico é considerado um documento de quitação (comprovativo de pagamento), pelo que só deverá ser emitido após boa cobrança.
Se passou um recibo antes de receber a renda e o inquilino não pagou, saiba que pode anular os recibos de renda eletrónicos até ao final do prazo de entrega da declaração de IRS do ano correspondente às rendas a anular.
Taxa de IRS sobre a renda
A partir do momento em que arrenda um imóvel, deve declarar os rendimentos provenientes desse mesmo imóvel no IRS. Podem ser declarados na categoria F (rendimentos prediais) ou na categoria B (trabalhadores independentes).
Na categoria F pode descontar as despesas com o imóvel, nomeadamente, IMI, condomínio, seguros ou despesas de manutenção.
Assim, só serão taxados os rendimentos líquidos do arrendamento, ou seja, o lucro. Os rendimentos líquidos são tributados autonomamente 2%.
Já na categoria B, o rendimento coletável pode ser calculado através de regime simplificado ou com contabilidade organizada, que é obrigatória para rendimentos superiores a 200 mil euros/ano.
Importa também saber que o rendimento pode ter uma tributação inferior ou superior consoante a duração do contrato. Quanto maior a duração do contrato, menor a taxa de tributação:
- superior a 20 anos: 10%
- entre 10 a 20 anos: 14%
- entre 5 a 10 anos: 23%
- entre 2 a 5 anos: 26%
- inferior a 2 anos: 28%
