O contrato de arrendamento é um documento escrito que estipula os direitos e obrigações entre os senhorios e os inquilinos no arrendamento de um imóvel. Pode ser feito para fins habitacionais ou comerciais e pretende proteger ambas as partes. Se é senhorio ou inquilino, o contrato de arrendamento é um tópico que lhe interessa e deve conhecer mais. Para isso, ajudamos a explicar todos os passos e principais critérios de cada tipologia contratual.
Tipos de contrato de arrendamento: habitacionais, comerciais ou rurais
Destacamos três tipos de contrato de arrendamento: para fins habitacionais, comerciais ou rurais. Todos eles com elementos comuns, mas também com critérios distintos, que passamos a explicar:
Contratos de arrendamento habitacionais
Um dos critérios mais importantes na celebração de um contrato de arrendamento habitacional é estabelecer uma cláusula com a sua duração. De acordo com o novo regime do arrendamento urbano (NRAU), os contratos de arrendamento podem celebrar-se a prazo certo ou por tempo indeterminado. Para contratos celebrados a prazo certo, a duração mínima imposta é de um ano, sendo que, após a primeira renovação, pode convencionar-se que o arrendamento tenha duração indeterminada.
Existem exceções a essa regra, nomeadamente para contratos de habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos.
Em caso de omissão, no caso de arrendamento em edifícios com fins habitacionais, assume-se que o arrendamento tem duração de dois anos.
Existem inúmeras minutas de contratos de arrendamento disponíveis online, no entanto, deve certificar-se que cumprem os seguintes elementos:
- Identificação do senhorio e inquilino ou inquilinos e do fiador (apenas se solicitado), nomeadamente, data de nascimento, número de identificação, número fiscal, naturalidade, estado civil, etc;
- Localização do imóvel: rua, fração, localidade e código postal;
- Número e data da licença de habitação;
- Montante da renda, data-limite de pagamento e respetivo regime de atualização Data de celebração do contrato;
- Duração do contrato;
- Recibos de vencimento do inquilino ou declaração de IRS;
- Em situações em que o arrendatário é mais do que uma pessoa, como por exemplo, um casal ou um grupo de amigos, o contrato deve ser assinado por todas as partes.
A assinatura do contrato deve ser realizada em, pelo menos, 3 partes: uma para o senhorio, outra para o inquilino e outra para entregar nas finanças. Em situações com mais do que um arrendatário, cada arrendatário deve ficar com um exemplar na sua posse.
Após a assinatura de todas as partes, o senhorio deve registar o contrato na Autoridade Tributária no prazo de 30 dias.
Pode ser entregue numa repartição de finanças ou online, através do site do Portal das Finanças. Após o registo do contrato, a Autoridade Tributária emitirá uma guia de pagamento do Imposto de selo, que corresponde a 10% da renda do imóvel (Ex – Se a renda do seu imóvel for 500€, o imposto de selo será no valor de 50€). O imposto de selo é pago por cada novo contrato registado.
Contrato de arrendamento comercial
O contrato de arrendamento comercial visa ceder, por um período determinado e mediante uma retribuição a definir, um espaço para o exercício de uma atividade comercial.
Este tipo de contrato de arrendamento integra-se na categoria dos contratos não habitacionais, fazendo com que exista uma maior liberdade contratual entre as partes: podem definir as suas próprias regras no que diz respeito à duração do contrato, oposição à renovação ou denúncia.
Apesar do contrato comercial ter maior liberdade contratual, à semelhança dos contratos habitacionais deve garantir que:
- É assinado por todas as partes em 3 exemplares: senhorio, arrendatário e finanças; Se as partes não estabelecerem um período de duração do contrato, considera-se um período de 5 anos;
- Para além da documentação necessária para os contratos habitacionais, deve acrescer:
1) Certidão do registo comercial – se as partes forem pessoas coletivas;
2) Certidão do registo predial do teor da descrição e de todas as inscrições em vigor, emitida pela Conservatória do Registo Predial;
3) Caderneta predial ou certidão do teor do artigo matricial e do valor patrimonial, emitida pela Repartição de Finanças;
4) Licença de utilização, emitida pela Camara municipal;
Contrato de arrendamento rural
O contrato de arrendamento rural consiste na locação de terrenos rústicos para fins de pecuária ou exploração agrícola e abrange o terreno, as águas e a vegetação. Pode ainda abranger as contribuições e as infraestruturas, a habitação do arrendatário e outros bens, como equipamentos e máquinas. Em caso de omissão, assume-se que todos os bens imóveis existentes estejam incluídos no contrato de arrendamento.
O prazo mínimo para a celebração destes contratos é de 7 anos e podem ser renováveis por iguais períodos, se as partes assim acordarem.
Após assinatura, o senhorio deve comunicar o contrato de arrendamento nos serviços de finanças, mas, ao contrário do contrato de arrendamento habitacional, está isento do pagamento do imposto de selo.
O que é o contrato promessa de arrendamento?
Antes de mais, importa referir que um contrato promessa de arrendamento é opcional e não substitui um contrato de arrendamento - este deve ser celebrado na mesma.
O contrato promessa de arrendamento é um documento pré-contrato, que garante que o imóvel fica destinado a determinado inquilino. Visa proteger ambas as partes, uma vez que o senhorio se compromete a arrendar o imóvel a determinada pessoa/s, independentemente de poder vir a receber uma proposta de valor superior ou de querer desistir do arrendamento.
Por outro lado, o inquilino também se compromete a ficar com o imóvel.
O contrato promessa de arrendamento é útil em situações como, por exemplo, quando o imóvel está em fase de obras e não tem condições para ser habitado na altura do contrato ou quando o inquilino não pode entrar no imóvel de imediato, quer por não se encontrar na cidade/ país, quer por estar à espera de algum apoio ao arrendamento.
Para ter validade, o contrato promessa de arrendamento deve ser celebrado por escrito e revisto por um jurista. À semelhança do contrato de arrendamento, deve ser comunicado à Autoridade Tributária (AT) num balcão das finanças ou online, através do Portal das Finanças.
