Contrato de arrendamento por transmissão - O que é?

Por lei, há apenas duas situações em que se justifica a transmissão de um contrato de arrendamento para o nome de outrem, o falecimento do locatário ou no caso de divórcio ou separação legal. Para cada um são aplicados procedimentos específicos.

1. Transmissão do Contrato de Arrendamento por Morte

No caso de óbito do locatário se faz necessário ter em atenção se o contrato foi celebrado antes da vigência do RAU - Regime do Arrendamento Urbano (2001), durante a sua vigência ou quando o NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano (2006) passou a ser adoptado.

● Antes do RAU - Regime do Arrendamento Urbano Segundo a cláusula n.º 1 do art. 28.º do NRAU, os contratos de arrendamento firmados antes da vigência do RAU estão sujeitos às mesmas disposições dos contratos celebrados durante a sua vigência entre 2001 e 2006.

Portanto, a estes contratos habitacionais se aplicam os artigos 57.º (transmissão por morte no arrendamento para habitação) e 58.º (transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais) do NRAU.

● Durante a vigência do RAU - Regime do Arrendamento Urbano Aqui também aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º do NRAU, conforme estabelece o n.º 2 do art. 26.º da mesma regulamentação.

Assim, os contratos habitacionais acordados entre os anos de 2001 e 2006, durante a vigência do RAU, poderão ser transmitidos no caso da morte do arrendatário, se:

- O cônjuge do locatário residir no locado;

- A pessoa com quem ele vivia em união de facto residir no espaço locado. Neste caso, a união de facto deve ser superior a dois anos e a residência no local superior a um ano;

- A pessoa com quem ele vivia em economia comum há mais de um ano tenha a residência no locado;

- Ascendente em primeiro grau, portanto um dos seus pais, com quem convivesse há mais de um ano; -

Filho ou enteado:

1. Com idade inferior a um ano;

2. Menor de idade que convivia com o locatário há mais de um ano;

3. Com menos de 26 anos e frequente o 11º ou 12º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;

4. Portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% e que convivia com o locatário há mais de um ano.

● Durante a vigência do NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano Aos contratos firmados a partir de 2006 aplica-se o disposto no artigo n.º 1 do art. 1106.º do Código Civil, a ter em conta que o falecimento do arrendatário não implicará na caducidade do contrato de arrendamento. Neste caso a transmissão poderá ser feita a:

- O cônjuge do locatário residente no locado;

- A pessoa com quem ele vivia em união de facto residente no locado. Neste caso, a união de facto deve ser superior a dois anos e a residência no local superior a um ano;

- A pessoa com quem ele vivia em economia comum há mais de um ano com a residência no locado. Prazo para entrega do locado por morte do arrendatário De acordo com o NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano, se a morte do arrendatário ocorrer durante os 6 meses anteriores ao termo do contrato de arrendamento, o direito de permanência no local pelo transmissário estará garantida.

Este direito é válido por 6 meses a contar da data do óbito. No entanto, se o titular do direito de transmissão possuir outra residência, independentemente de ser própria ou arrendada, o direito à transmissão deixa de existir. No caso de cessação do contrato, pelos itens n.º 1 e n.º 2 do artigo 1081.º do Código Civil, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário se tornam exigíveis de forma imediata.

Esta ação deverá ser atendida no prazo de até três meses.

2. Transmissão em caso de divórcio ou separação judicial A única situação que permite a transferência em vida de um contrato de arrendamento de um imóvel para residência será no caso de divórcio ou separação judicial. O procedimento poderá ocorrer de duas formas:

● Acordo amigável Segundo o NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano, se as duas partes chegarem a uma resolução amigável, a transmissão deverá ser comunicada por acordo dos cônjuges a indicar a opção pela transmissão ou pela concentração a favor de um deles.

● Não-acordo No caso das partes não firmarem um compromisso em conjunto, o tribunal em causa tomará a decisão a ter em conta as necessidades familiares ou individuais, a considerar os interesses dos filhos, por exemplo. Em qualquer contexto, a transmissão do contrato de arrendamento deverá ser comunicada através de ofício ao senhorio após ser devidamente acordada e homologada pelo juiz ou conservador do registo civil.

Para que a transmissão do contrato possa ser realizada, deverá ser enviada uma carta ao senhorio aquando do falecimento do arrendatário ou do divórcio/separação judicial. Esta carta poderá ser registada e enviada via correio ou por email. A comunicação por escrito deverá conter uma explicação da situação de forma objectiva, a data da ocorrência e a identificação do locatário e do transmissário.

No caso de falecimento,deve-se também incluir cópias dos seguintes documentos:

- A certidão de óbito do locatário;

- O atestado de morada da pessoa que possui o direito de transmissão emitido pela junta de freguesia;

- O cartão de cidadão do transmissário.

A respectiva comunicação deverá ser realizada no prazo de três meses a contar da ocorrência. Caso ocorra a omissão do facto, o transmissário faltoso será obrigado a pagar uma indemnização por todos os danos derivados da omissão. Se o transmissário decidir não aceitar a transmissão do contrato de arrendamento, deverá comunicar a sua decisão ao senhorio também no prazo de três meses a contar da ocorrência.