Fiador no Contrato de Arrendamento

Muitos senhorios exigem um fiador como condição indispensável para garantir o cumprimento do contrato de arrendamento. Ainda que não seja obrigatório à todos os contratos, importa saber acertadamente o que significa ser fiador ou estar à procura de alguém que o seja.

Os fiadores poderão ser de contrato de arrendamento ou de crédito à habitação, e isto implica que serão os pagadores quando o arrendatário não puder responsabilizar-se pelo pagamento exigido no contrato. De acordo com o artigo 634.º do Código Civil, num contrato de arrendamento, o fiador do imóvel é aquele que garante a satisfação do direito de crédito, e estará pessoalmente obrigado perante o credor, neste caso o senhorio. O fiador coloca o seu património à disposição do credor, através da fiança, que é uma garantia pessoal, respondendo pelas dívidas do devedor se este não conseguir honrar as suas obrigações de crédito.

Normalmente, é exigido nos contratos de crédito e de arrendamento quando existe risco de incumprimento por parte dos titulares. O arrendatário terá acesso ao fiador para a cobrança dos pagamentos que possam faltar, e esta pessoa deverá ser de confiança do inquilino, um amigo ou familiar, que terá condições financeiras caso seja necessária a cobrança. Se não houver a obrigatoriedade de um fiador no contrato, é possível que o arrendatário tenha que apresentar outros tipos de garantias, como prestar caução mediante um depósito em dinheiro.

Qualquer cidadão pode ser fiador de acordo com a lei. No que toca aos contratos de arrendamento, é comum os pais serem fiadores dos filhos, no entanto, o credor tem a última palavra. Por norma, só admite quem tenha bens suficientes para garantir o pagamento da dívida, e é indispensável que a sua disponibilidade financeira seja superior à dos arrendatários. No caso de um contrato de crédito, se houver incumprimento, o fiador fica responsável por pagar a mensalidade ao banco. Se a fiança tiver sido estipulada num contrato de arrendamento, cabe-lhe pagar a renda ao senhorio.

O fiador é a pessoa que dá garantias em um contrato, e o candidato possivelmente terá que comprovar seus rendimentos e património através de uma documentação que será verificada. Os credores avaliam alguns critérios para a decisão de quem poderá assinar a responsabilidade, como por exemplo:

Assinar uma fiança é comprometer-se a pagar a dívida do devedor original, se este não cumprir com os pagamentos acordados. Ao aceitar ser fiador de alguém é importante assegurar-se de que essa pessoa é de confiança e tem condições financeiras para saldar a dívida que está a assumir. É necessário também analisar a sua situação financeira e perceber se, caso o devedor não pague, estará em condições de assumir o pagamento da dívida sem ficar numa situação financeira vulnerável.

No que toca o contrato, deve verificar se há registro do fiador estar na condição de principal pagador. Se for este o caso, significa que em situação de incumprimento, o credor poderá exigir-lhe o pagamento independentemente de o devedor ter ou não bens para pagar a dívida. Se nos termos do contrato o fiador responder nos mesmo termos que o devedor, importa estar ciente de todas as condições subjacentes ao contrato de arrendamento, como por exemplo, o valor das prestações e potenciais despesas adicionais a serem suportadas.

São muitas as responsabilidades do fiador no contrato de arrendamento, e suscitam imensas obrigações, pelo que antes de avançar com a responsabilidade, deverá primeiro refletir e ponderar, e também requisitar todos os esclarecimentos que façam-se necessários. Um exemplo dos riscos é, no caso dos fiadores para crédito à habitação, mesmo que o fiador consiga um dia liquidar a dívida ao credor, o imóvel ou bem adquirido continuará a pertencer ao antigo devedor. O benefício do prazo permite a quem contrai uma dívida pagá-la até ao fim do período estabelecido, impedindo o credor de exigir antecipadamente o pagamento. Contudo, importa também destacar que quando o fiador é designado a pagar a dívida do devedor é porque este entrou em incumprimento e, possivelmente, já se encontra insolvente.

Consequentemente, se o devedor é incapaz de pagar as suas obrigações, não é expectável que consiga reembolsar o fiador. O benefício da excussão prévia está previsto no art.º 638.º do Código Civil e garante ao fiador que o credor tem de recorrer primeiro aos bens do devedor para liquidar o valor da dívida, antes de recorrer aos bens do fiador. Assegure-se de que no contrato que vai assinar consta que “não prescinde do benefício de excussão prévia”. Caso tenha essa indicação e, ainda assim, a penhora ocorra de imediato sobre os seus bens, pode recusar se não tiver ficado demonstrada a insuficiência do património do devedor.

Este direito assegura a proteção do património do fiador, portanto garanta que existe uma alínea no contrato que lhe dá o benefício de excussão prévia. A legislação atribuída ao fiador o protege face ao incumprimento do devedor, fazendo com que este seja o primeiro alvo de penhora e não o fiador. Responsabilizar-se como fiador de alguém é uma questão que deve ser avaliada com imensa atenção. Se por um lado se pode ajudar um familiar ou um amigo, ganhando-se todo o agradecimento e o respeito deste, por outro pode-se perder dinheiro e mesmo uma amizade, em caso de incumprimento da obrigação do pagamento atempado da renda de casa.

Para deixar de ser fiador num contrato de arrendamento é necessário terem decorrido cinco anos de contrato e a obrigação principal não apresentar um termo. A fiança compreende somente o período inicial da duração do contrato, e termina em caso de renovação automática do mesmo, excepto se estipulado em contrário. Contudo, na maioria dos contratos de arrendamento existe uma cláusula que determina que a fiança mantém-se nos períodos de renovação do contrato. Nesta situação, sem o acordo do senhorio, não é possível deixar de ser fiador.

Poderá desvincular-se desta obrigação se o credor e o devedor aceitarem, porém é pouco provável que o credor aceite ficar com menos uma garantia. Nas situações em que o fiador continua a cumprir com as suas obrigações nos períodos de renovação e não tendo sido definido no contrato o número de renovações, a fiança termina quando não existir um novo acordo entre as partes, quando houver alteração da renda, ou se tiver decorrido o prazo de cinco anos de contrato e a obrigação principal não apresentar um termo.

Se o proprietário iniciar uma ação de despejo, ou se o inquilino entregar as chaves do imóvel, por exemplo, o contrato de arrendamento termina, assim como as obrigações do fiador. Todavia, importa sublinhar novamente que não é obrigatória a apresentação de um fiador para a celebração de um contrato de arrendamento. Esta imposição fica na livre disponibilidade das partes, pelo que poderá negociar com o senhorio outras formas de garantia das obrigações de pagamento.