Inquilinos com Contratos Podem Ser Despejados Caso Falhem Pagamento da Renda?

Os atrasos ou não pagamentos da renda são situações incómodas e que ninguém quer estar. Contudo quem é proprietário ou mesmo quem é inquilino deve ficar a saber o que se deve fazer se o arrendatário não realizar os pagamentos atempadamente ou não realizar de todo. Se por um lado é díficil ser a pessoa que cobra, por outro também o é quando se está a dever. É importante, primeiramente, distinguir algumas situações. Cada caso deverá ter uma atitude diferente por parte do senhorio, se o inquilino atrasar-se no pagamento da renda, se não houver mesmo o pagamento, ou se a não liquidação da renda repetir-se por vários meses. Assim sendo, é importante conhecer quais os vários passos a dar frente ao incumprimento do pagamento das rendas.

Se o inquilino falhar um mês de renda, o senhorio deverá notificar o arrendatário rapidamente, por meio de carta registada e com aviso de receção. Esta notificação também ser feita através de um representante legal, um advogado ou solicitador. O inquilino terá um prazo de 10 dias para efetuar o pagamento a partir da notificação. Após este prazo existem duas opções: o inquilino poderá liquidar a dívida ou não efectuar o pagamento da renda deste mês nem dos meses subsequentes.

Os proprietários prejudicados pela falta de pagamento das rendas devem comunicar aos inquilinos via carta registada e com aviso de receção os devidos incumprimentos em detalhes, como datas e valores em falta. Esta comunicação também pode ser feita através de um advogado ou representante legal. Nesta fase, o inquilino ainda poderá impedir a cessação do contrato, se pagar as rendas em atraso dentro do prazo de um mês.

Caso não haja solução, e o inquilino decide não saldar as dívidas e nem deixar o imóvel, a legislação nº 31/2012, de 14 de Agosto, determina que a falta de pagamento de rendas por prazo igual ou superior a três meses concede ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1083.º do Código Civil.

A cessação do contrato exige a desocupação do imóvel, mas se o inquilino se recusa a abandonar a habitação, o proprietário poderá iniciar um procedimento especial de despejo. Importa saber que apenas senhorios que tenham as contas com o Estado em dia podem recorrer a este recurso, quer dizer, os que tenham o imposto do selo liquidado e rendas declaradas para efeitos de IRS ou IRC.

O procedimento especial de despejo, de tramitação eletrónica, corre exclusivamente nos termos do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Para o iniciar o proprietário do imóvel deve preencher o formulário de requerimento, juntar todos os documentos solicitados, nomeadamente a cópia do contrato de arrendamento, o comprovativo do pagamento do imposto do selo ou IRS/IRC e uma cópia da comunicação ao inquilino.

Seguidamente, deverá avançar para o pagamento da taxa de justiça, se não estiver isento da mesma. O sistema automaticamente atribuirá uma referência após a submissão do pedido, para efeitos do pagamento do mesmo, e os valores da taxa de justiça serão:

Estes valores correspondem ao valor da renda de dois anos e meio acrescido do valor das rendas em dívida. Após a submissão do pedido e pagamento, o BNA terá 15 dias para notificar o inquilino por carta registada com aviso de receção. O prazo para o despejo do inquilino será, apósrecebida a notificação, de 15 dias para deixar a habitação. O inquilino poderá ainda, dentro deste prazo, pedir uma extensão do prazo ou opor-se à ordem de saída, mas para apresentar a oposição o inquilino terá de constituir mandatário, um advogado ou solicitador.

Os senhorios poderão também cessar os contratos de arrendamento em outra situação de atrasos: o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) sustenta que, caso o inquilino, num mesmo ano, se atrase mais de quatro vezes, seguidas ou intercaladas, no pagamento da renda, poderão ter os contratos anulados. Considera-se atraso exceder em 8 dias a data de pagamento da renda.

Sempre que decidir pela cessação do contrato, o proprietário deve, em primeiro lugar, enviar uma carta ao inquilino, registada e com aviso de receção, que comunica os detalhes da sua decisão e que explique os termos da lei que o protegem no caso de atraso das rendas. Esta comunicação também poderá ser feita por um representante legal – advogado, solicitador ou agente de execução. As regras para despejo do inquilino devem respeitar os prazos e a legislação que foram descritos. Importa sublinhar também que o proprietário deve ter as suas contas com o Estado em dia.

Em alguns casos, é possível que, na disponibilidade de ambas as partes, tentem negociar de forma a encontrar um valor de renda confortável para todos. O senhorio poderá também tentar ajudar o inquilino a conseguir algum tipo de apoio para o pagamento das rendas. Caso não seja praticável, o senhorio pode, igualmente, dar início a uma ação de despejo.

As denúncias de contrato produzem efeitos no prazo de seis meses a contar da receção da correspondente comunicação, devendo o inquilino desocupar o imóvel e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias. Este prazo é, todavia, alargado até 1 ano, se o inquilino tiver a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tenha idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ano ou o 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior. Mantém-se, contudo, a obrigação de o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

O arrendatário poderá impedir a cessação do contrato caso pague o valor em dívida, acrescido da penalização aplicável correspondente a 50% do valor devido no prazo de um mês desde a data em que recebeu o comunicado do senhorio. Mas, note que para evitar situações abusivas por parte dos inquilinos, a possibilidade de evitar a cessação do contrato pelo pagamento da vida poderá apenas ser considerada uma vez em cada contrato.

Caso não seja possível chegar a um acordo quanto ao valor da nova renda em contratos antigos, o proprietário poderá decidir por atualizá-la para um valor máximo de 1/15 do valor patrimonial do imóvel ou então cessar o contrato, pagando, nessa situação, uma indemnização correspondente a 5 anos da renda que resultar do valor médio da proposta do senhorio e contra proposta do arrendatário.

Há também indemnizações para o inquilino em casos de denúncia do contrato para realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado. Estas correspondem a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado ou então deverá garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos. Outro exemplo é do arrendatário que não aceita a proposta de nova renda e decide deixar o prédio. Nesse caso, terá também direito a ser reembolsado por melhorias realizadas no imóvel.