O que é, e como funciona o subarrendamento?

De modo habitual, no regime do subarrendamento existem três sujeitos, o proprietário do imóvel, o arrendatário - a saber, o inquilino original - e o subarrendatário, que é a pessoa a arrendar o imóvel ao inquilino. O subarrendamento será um contrato por meio do qual o arrendatário conferirá o gozo temporário do imóvel ao subarrendatário. Um contrato, por exemplo, é feito com a duração de um ano, mas o inquilino vê-se obrigado a deixar o imóvel antes do prazo. Para que este não perca o valor que deixou como caução, uma solução possível é encontrar um novo inquilino para ocupar o locado, através de um contrato de subarrendamento. É importante destacar que o contrato de subarrendamento estará diretamente dependente do contrato de arrendamento original, logo, o celebrado entre o proprietário e o inquilino original.

Existem dois géneros de subarrendamento, total ou parcial. Será total quando o arrendatário proporcionar o gozo da totalidade do imóvel ao novo inquilino, e este tornar-se-á o único. Nos tipos parciais, o arrendatário proporcionará o gozo apenas de uma parte do imóvel, por exemplo de um determinado quarto e das partes comuns da casa, como a casa de banho e a cozinha.

A resposta é sim. A legislação estabelece que o proprietário do imóvel tem de autorizar o subarrendamento. Os artigos 1038.º e 1088.º do Código Civil asseguram que uma das obrigações do contrato de arrendamento consiste em não proporcionar o gozo da coisa  arrendada a terceiro. Excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar. Importa saber que em muitos contratos de arrendamento é feita a inserção de uma cláusula de subarrendamento a proibir o mesmo.

Em primeiro lugar, verifique se o contrato de arrendamento não inclui uma cláusula que tenha o seguinte conteúdo: “o inquilino não pode sublocar ou ceder, no todo ou em parte, onerosa ou gratuitamente, sem consentimento expresso e por escrito do senhorio.”. Se não houver a cláusula de veto, sempre que for celebrado um contrato de subarrendamento, o arrendatário estará obrigado a comunicar ao senhorio que subarrendou o locado dentro do prazo de 15 dias.

O contrato de subarrendamento só produz efeitos a partir da ratificação pelo proprietário. A autorização para subarrendar deve ser sempre dada por escrito pelo proprietário, sendo isto em especial importante para provar que o inquilino estava devidamente autorizado a subarrendar.

Os termos do artigo 1062.º do Código Civil estabelecem que o arrendatário não pode cobrar ao subarrendatário um valor de renda proporcionalmente superior em 20% ao valor que terá de pagar ao senhorio/proprietário, salvo se outra coisa foi acordada com este. Por exemplo, um imóvel arrendado por um ano com o valor da renda estabelecido em 400€ por mês. A não ser que outro acordo tenha sido feito com o proprietário, o subarrendatário não poderá pagar pelo imóvel um valor mensal superior a 480€.

Ainda que o contrato de subarrendamento seja celebrado sem o conhecimento do senhorio ou celebrado mesmo que expressamente proibido no contrato de arrendamento, este ainda poderá a vir a ser considerado válido caso o senhorio o ratifique, a saber, caso autorize subsequentemente. Nesta hipótese, nos termos do artigo 1088.º do Código Civil o contrato produz os seus efeitos como se tivesse sido validamente celebrado. Importa ressaltar, como supracitado, que o contrato de subarrendamento está condicionado ao contrato de arrendamento originário.

Portanto, conforme o artigo 1089.º do Código Civil, se o contrato de arrendamento originário deixar de produzir os seus efeitos, o contrato de subarrendamento também deixará de produzir os seus, em relação terceiros. Se o subarrendamento for total, o senhorio poderá substituir-se ao arrendatário através de notificação judicial, e considerar terminado o contrato de arrendamento original. Se for este o caso, o subarrendatário passa à qualidade de arrendatário direto. O mesmo acontece se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois de extinto o contrato de arrendamento original. Por norma, o poder de disposição de um imóvel pertence ao seu proprietário, na qualidade de dono e legítimo possuidor.

O direito de imóvel pertence ao senhorio, e não depende da celebração de contratos de arrendamento, portanto, em casos de subarrendamentos não autorizados e também não ratificados, um dos meios ao alcance do senhorio é desde logo a instauração de uma ação de reivindicação contra o subarrendatário, estando o senhorio protegido pelos termos do n.º 1 do artigo 1311.º do Código Civil.

Os riscos associados ao subarrendamento incidem principalmente no arrendatário. Visto que o contrato de subarrendamento está associado ao contrato de arrendamento feito previamente, as responsabilidades recaem no inquilino “original”. Um exemplo é o incumprimento do pagamento das rendas por parte do usufrutuário do imóvel. Se esta for a situação, quem terá de cobrir este prejuízo com capital próprio é o responsável por subarrendar o imóvel. Nesta circunstância, para diminuir o risco de estar nesta situação, os inquilinos que decidam subarrendar os locados, e sobretudo se o caso for de arrendamento total, deverão solicitar garantias ao subarrendatário, como por exemplo a indicação de um fiador.

Assim, o arrendatário poderá acautelar-se ao exigir apresentação de fiadores que tenham imóveis na mesma situação para poder hipotecar ou criar uma garantia real para a entidade bancária. No fim, não apenas no mercado de arrendamento como na celebração de qualquer negócio, é sempre importante verificar com cautela a redação do contrato acordado. E no que tange os contratos de subarrendamento importa acrescentar também ter garantias financeiras perante o subarrendatário, estar bem informado acerca do contrato e refletir bem sobre a potencialidade do imóvel em causa