A assembleia de condomínio deve ser convocada via carta registada com aviso de receção, enviada 10 dias seguidos antes da data da reunião, expedida a todos os condóminos, quer residam no prédio ou noutro local, mesmo no estrangeiro.
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O Código Civil da Lei Portuguesa no artigo 1431º, no decreto Lei 47.344 estabelece que:
- A assembleia reúne-se na primeira quinzena de janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano;
- A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido. Entretanto, é comum que existam dúvidas em relação aos inquilinos que arrendam apartamentos no prédio, uma vez que a ausência dos condóminos poderá comprometer as deliberações tomadas na reunião. Importa saber o que diz a Lei do Condomínio e o Código Civil sobre se o inquilino poderá participar em assembleia destas decisões.
Inquilino pode votar em assembleia de condomínio?
O que diz o Código Civil? De acordo com o artigo Artigo 1420.º do Código Civil, 1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. Entretanto, o Artigo 1431.º que refere-se a Assembleia dos Condóminos, estabelece que : 3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
Desta forma, os inquilinos só podem ser convocados e participarem da assembleia se para tanto tiverem sido constituídos procuradores dos primitivos proprietários. Um condómino ausente poderá ser representado por outra pessoa na reunião, se cumprir os processos de representação, sendo os únicos aceites a procuração do proprietario para inquilino e a ratificação da mesma.
Em que situação o inquilino pode votar?
Nas situações de casas ou fracções autónomas arrendadas, os inquilinos ou arrendatários só poderão estar presentes na reunião da assembleia de condóminos, com direito de participação plena, como procuradores dos proprietários. Neste caso, poderão participar com voz e voto. Outra situação é a assembleia aprovar a presença do mesmo em plenário, fazendo-se ou não acompanhar pelo senhorio. Neste caso, só poderão intervir se autorizados, mas não poderão votar. Em geral, a procuração para representação em assembleia de condomínio serve apenas para a assembleia a que se refere, e depois dessa estará inválida. Caso haja necessidade, é possível para o senhorio passar uma procuração que abranja também assembleias futuras.
Há dois modelos de procuração: um duradouro, para situações em que o condómino, por ausência permanente ou qualquer outro tipo de impedimento, concede a alguém a capacidade de o representar em todas as assembleias, e outro que é válido apenas para uma reunião. A procuração para que o inquilino participe na reunião de condomínio deverá ser um documento escrito que contenha as informações do procurador nomeado, e também no qual se explicitam os poderes que são concedidos ao mesmo. Importa destacar que o procurador deve ser uma pessoa de confiança, visto que terá o poder de debater e votar em questões que são de interesse do proprietário.
Para a lei, não há restrições em relação à pessoa designada, apenas que seja idónea, e esta mesma pessoa poderá representar mais do que um proprietário, se o fizer de forma neutra. Na assembleia, o procurador age em nome do representado manifestando-se de acordo com as instruções do senhorio, e agirá em nome dos interesses do mesmo. Todavia, convém aos senhorios evitar passar procurações que concedam poderes muito abrangentes, nomeadamente que permitam o representante decidir sobre assuntos financeiros como a repartição de gastos ou aprovação das normas do regulamento do condomínio.
Em alguns casos, se o regulamento do condomínio o prever ou se a assembleia em causa o admitir, o condómino ausente que não tenha conseguido designar um procurador poderá emitir sua opinião nas decisões da assembleia. É possível transmitir o seu voto pelo telefone ou por escrito a alguém que o represente, mas deverá posteriormente (regra geral dentro de uma semana) apresentar junto à administração do condomínio um documento de ratificação das votações emitidas em seu nome.
Condóminos em situação de incumprimento
Os condóminos que estiverem em situação de incumprimento das quotas do condomínio poderão causar suspeitas em relação à imparcialidade de seus votos pelo possível conflito de interesses em relação ao objecto da discussão e deliberação. Caso seja notório este conflito de interesses entre os condóminos que paguem as receitas e os que pretendem continuar em encumprimento, estes devem ser impedidos de votar as deliberações em que sejam visados.
Isto significa que se a assembleia quiser deliberar sobre o procedimento a cobrança das dívidas de condóminos relapsos, estes não deverão influenciar com os seus votos a desaprovação de tal deliberação. Tal impedimento de voto estende-se ao inquilino que o representar, pois tem implícita a proibição de representação. O condómino impedido de votar não poderá conceder a um suposto procurador ou representante um poder - o direito de voto - que não tem. Conforme o artigo 176.º do Código Civil, em que trata do regime da propriedade horizontal, será defensável a aplicação do impedimento de voto em caso de conflito de interesses:
O associado não pode votar, por si ou como representante de outrém, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descentes. Em um prédio que tenha várias fracções autónomas ou mesmo que os condóminos estejam ausentes nem sempre será fácil conseguir a presença de todos nas reuniões. De forma a não colocar em risco as decisões que exigem unanimidade, a lei encontrou uma maneira de dar a volta a esta dificuldade. As decisões que demandam unanimidade, como por exemplo alterar o título constitutivo, obras de reconstrução, em caso de destruição do edifício superior a três quartos do seu valor, poderão ser aprovadas desde que estejam na assembleia, pelo menos, os representantes de dois terços da permilagem total do edifício.
As decisões tomadas nesta ocasião têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes no prazo de 30 dias a contar da aprovação da ata. Quem faltou ainda vai a tempo de agir, pois os condóminos faltosos têm 90 dias para comunicar por escrito, e importa que esta comunicação seja através de carta registada, com aviso de receção, se aceitam ou não as deliberações aprovadas. Rejeitando-as, ficam sem efeito, dado que exigiam unanimidade. Aquele que não responder no prazo, presume-se que concorda. Importa, todavia, lembrar que são nestas reuniões que todos devem exprimir as suas preocupações e apresentar sugestões para o benefício de todo o condomínio.
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