Não Tenho Contrato de Arrendamento: O Que Fazer?

O contrato verbal de arrendamento é nulo e perante a legislação não tem nenhuma validade. Senhorios e inquilinos o podem invocar em qualquer altura. No entanto, em situações de incumprimento e/ou aumento da renda, ou recusa por parte do inquilino a deixar o imóvel, o senhorio só consegue tirar os inquilinos do locado interpondo uma acção em tribunal, o que no final não é bom para nenhuma das partes. Para além disso, os senhorios que arrendam os imóveis sem contrato incorrem em fuga ao fisco, crime fiscal. Importa saber o que diz, e neste caso, o que não diz a lei pois só assim terá os seus direitos protegidos, seja inquilino ou senhorio.

Em alguns casos a resposta à uma questão como esta não é direta, pois a legislação do arrendamento urbano em matéria da ausência de um contrato de arrendamento escrito traduz-se na inexistência de qualquer contrato, por nulidade de forma. Portanto, a lei impõe que todo e qualquer contrato de arrendamento seja celebrado obrigatoriamente por escrito, independentemente da sua duração. Em situações de contrato de arrendamento verbal, para a lei, este contrato não existe.

O inquilino que não tem contrato também não terá nenhum suporte que lhe permita comprovar o valor de renda que foi acordado com o locador. Atenta-se ainda para o agravamento da situação se o pagamento da renda mensal for em numerário e não por transferência bancária ou cheques, ou seja, quando não há lugar à emissão de recibos do valor recebido pelo senhorio. O inquilino sujeita-se, assim, ao livre arbítrio do senhorio que estará na posição não apenas de exigir o valor que melhor entender pela ocupação do locado, como também poderá, não recebendo a quantia exigida, convidar o arrendatário a desocupar o imóvel. Neste caso, o senhorio pode até mesmo alegar a ocupação ilícita desse espaço.

Para que o inquilino tenha seus direitos protegidos, deverá sempre dispor do contrato escrito. Ainda assim, na ausência de estipulação em contrário, estará em vigor o conjunto de regras que resulta da própria lei quanto à atualização anual do valor da renda. Segundo a lei do Novo Regime do Arrendamento Urbano, nos termos do artigo art. 24.º, a atualização anual do valor das rendas, quer se trate de arrendamento urbano ou rural, não é definido pelo senhorio, mas sim em função da inflação, coeficiente que é apurado pelo Instituto Nacional de Estatística todos os anos.

A responsabilidade do registo de um contrato de arrendamento, bem como de subarrendamento e respetivas promessas, das suas alterações e cessação, é do senhorio. Contudo, o inquilino deverá exigir a sua cópia certificada pelas Finanças com o pagamento do Imposto de Selo. De acordo com o artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, esta comunicação deve ser feita até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento. O procedimento é gratuito e deverá ser feito por transmissão eletrónica de dados através do Portal das Finanças.

Caso o contrato de arrendamento não esteja registado nas Finanças, poderá averiguar se o senhorio está isento da obrigatoriedade, pois existem duas exceções à regra. Serão os senhorios que, no ano anterior, não tenham recebido rendimentos prediais de valor superior a duas vezes o valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS), e, ainda, aqueles que tenham 65 anos ou mais no último dia do ano a que dizem respeito os rendimentos. Nestes casos, os proprietários podem entregar a declaração Modelo 2 no serviço de finanças da área do imóvel.

Os contratos de arrendamentos podem ser celebrado com prazo certo ou por duração indeterminada. É importante que a duração venha estipulada numa cláusula do contrato. Para a lei, no artigo 1094.º do Código Civil, se o contrato não tiver a duração estipulada, ou seja, em casos de contrato de arrendamento sem termo, assume-se que o contrato foi celebrado com prazo definido de 5 anos. O contrato com prazo definido ou termo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, a não ser que tenha duração inferior a 3 anos. Um contrato de 2 anos, por exemplo, renova-se por 3 anos. Esta renovação sucede de modo automático, salvo se uma das partes, decidir opor-se a essa renovação, o senhorio ou inquilino. A duração deste tipo de contrato não pode ser inferior a 1 ano, nem superior a 30 anos.

O contrato de arrendamento pode ser registado nas Finanças em qualquer altura da sua vigência: quem o deve fazer é o proprietário quando da sua assinatura. Caso o senhorio insista em não fazer o contrato e não emitir os recibos da renda, tal incumprimento fiscal ser comunicado à Autoridade Tributária, via denuncia nas Finanças evocando que o mesmo recusa-se a fazer o contrato de arrendamento e a passar os respetivos recibos. A omissão ou inexatidão de dados na declaração do IRS e também em outros documentos fiscalmente relevantes é considerada evasão fiscal e punível com coimas entre 375 euros e 22.500 euros para pessoas singulares ou 750 euros e 45.000 euros para pessoas coletivas.

As denúncias aos senhorios que não fazem contrato somam-se ao combate à evasão fiscal. As coimas por falta de contrato de arrendamento podem levar os proprietários a serem punidos pela prática de crime de fraude fiscal, caso o imposto em falta seja igual ou superior a 15.000 euros por declaração. Importa destacar também que o crime de fraude fiscal é punível com pena de prisão até três anos ou multa até 360 dias. Apesar de estarem esclarecidas muitas questões sobre o tema, note que estas informações não dispensam a consulta de um especialista.