Se é proprietário de um imóvel que se encontra arrendado e pretende vendê-lo, saiba que o direito á propriedade não é afectado por ter um contrato de arrendamento.
Quer isto dizer que, ainda que o imóvel se encontre arrendado, o senhorio pode vendê-lo, mediante o cumprimento de algumas regras. Este artigo explica quais os procedimentos legais em caso de venda de um imóvel arrendado e é válido quer para senhorios, como para os inquilinos e compradores.
O que é o direito de preferência?
Vender um imóvel arrendado, apesar de ser permitido por lei, requer o cumprimento de obrigações legais do proprietário e a cooperação do inquilino. O primeiro passo a tomar deverá ser a análise do contrato de arrendamento, uma vez que o contrato pode estar munido de cláusulas que pressupõem a compra do imóvel e a regulamentação da mesma, quer para o senhorio, quer para o inquilino.
Em caso de omissão sobre a venda e direito de preferência e se o imóvel se encontrar arrendado há mais de 2 anos, aplica-se o direito de preferência sob a compra.
O direito de preferência gera a obrigação de dar preferência e confere ao inquilino prioridade na compra do imóvel, permitindo dizer se quer ou não comprar o imóvel que está a arrendar, se o senhorio o quiser vender.
Para tal, o senhorio é obrigado a comunicar ao inquilino a intenção de vender o imóvel, bem como as respectivas condições de venda, nomeadamente: preço, forma de pagamento, prazo para a sua concretização e identificação do potencial comprador. A comunicação deve ser feita por carta registada e o prazo de resposta é de 30 dias a contar da data de recepção – conforme mencionado no nº 4 do artigo 1091º do CC.
Se o inquilino pretender adquirir o imóvel nas condições mencionadas no contrato, o mesmo deve comunicá-lo igualmente por carta registada, no prazo mencionado, efectuando o pagamento para a aquisição do imóvel.
Se o inquilino não quiser usufruir do direito de preferência na compra de um imóvel e se o mesmo for vendido a um terceiro, importa saber que o contrato de arrendamento é transferido e que o novo proprietário é obrigado a cumpri-lo, assumindo o papel do antigo senhorio na relação contratual.
Em caso de venda a terceiros, e apesar de não ser necessária a aprovação prévia do inquilino, o mesmo deverá ser informado sobre o novo senhorio, bem como das novas formas de pagamento.
Já no que diz respeito ao proprietário, se este não respeitar o direito que preferência ao inquilino, este poderá entrar com uma acção de preferência para ver reconhecido o seu direito ou o direito de indemnização de responsabilidade obrigacional – mencionado no artigo 1410º do CC.
Direito legal de preferência e direito de preferência convencional
O direito de preferência pode ser aplicado sob duas modalidades, designadamente, sob a forma de direito de preferência convencional ou direito legal de preferência:
- Direito de preferência convencional: resulta de um acordo entre as partes, nomeadamente, quando alguém assume a obrigação de dar preferência a outrem na venda de determinado bem – mencionado no artigo 414º do CC.
- Direito legal de preferência: resulta de uma norma expressamente legal, para inquilinos que estejam a arrendar o imóvel há mais de 2 anos ou na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
O direito de preferência legal prevalece sobre o direito de preferência convencional – conforme mencionado no artigo 422º do CC. Deste modo, o titular do direito de preferência legal tem prioridade sobre titular de preferência convencional, sendo que este apenas poderá usufruir desse direito se o titular de preferência legal não o fizer.
O inquilino é obrigado a permitir visitas ao imóvel?
Outra das questões que importa saber na venda de um imóvel arrendado é se o inquilino é obrigado a permitir visitas ao imóvel durante a fase de venda. A resposta dependerá do que consta no contrato: o contrato de arrendamento reflecte a vontade das partes e é assinado em comum acordo.
Se o contrato de arrendamento prevê a hipótese de visitas em caso de venda ou futuro arrendamento, o inquilino deve permitir as visitas a agências imobiliárias ou a terceiros interessados na compra, de acordo com o foi anteriormente estipulado.
No entanto, importa também esclarecer que esta cláusula deve ser escrita com razoabilidade, sob pena de ser considerada abusiva e pôr os direitos do inquilino em causa e, consequentemente, ser considerada nula.
Em caso de omissão, o inquilino não é obrigado a permitir visitas. O contrato de arrendamento habitacional pressupõe o gozo de um imóvel, tendo o inquilino direito a não ser importunado, salvo situações expressas na lei.
No entanto, conforme mencionado no artigo 1081º do CC, caso o contrato de arrendamento esteja a três meses do seu término ou caso o imóvel esteja a três meses de ser desocupado (seja por acordo, resolução, denúncia ou caducidade), o inquilino é obrigado a facultar acesso ao imóvel nesses três meses que antecedem a desocupação.
As visitas devem ser definidas num horário a acordar entre o senhorio e o inquilino, sendo que, na falta de acordo, as visitas devem ser feitas nos dias úteis, das 17h30 às 19h30 e/ou aos sábados e domingos, das 15h às 19h.
