Quando é que as obras ficam a cargo do Senhorio?

As despesas relativas a obras são, por norma, responsabilidade do senhorio. Segundo o artigo 1074º da Lei Nº 6/2006, “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”. Nos casos em que o senhorio se recusa a proceder à realização de obras, o inquilino tem o direito de prescindir o contrato. Tais despesas são, contudo, dedutíveis em sede de IRS.

A lei do arrendamento e os deveres do senhorio definem como responsabilidade do mesmo, por exemplo, as reparações no sistema elétrico ou as decorrentes de infiltrações, mesmo que o estrago resulte apenas do desgaste e utilização normal do imóvel. São chamadas obras ordinárias, e estão incluídas no envelhecimento e uso normal do imóvel, e também as obras denominadas de manutenção, como as revisões periódicas dos sistemas de aquecimento ou as reparações de estores elétricos e fissuras nas paredes também deverão ser efetuadas e pagas pelo senhorio.

A presença de problemas estruturais que comprometam a segurança ou habitabilidade do edifício e das pessoas que lá vivem, ou que advenham de indicações das autoridades competentes são consideradas obras extraordinárias e devem ser resolvidas pelo senhorio. No caso de má utilização feita pelo inquilino que resulte na necessidade de reparação, como por exemplo perfurações significativas nas paredes, estas obras serão responsabilidades do arrendatário.

Obras realizadas em zonas comuns do prédio como manutenção de elevadores e pinturas de fachadas ficam ainda ao encargo do senhorio, através da sua respetiva contribuição para as despesas de condomínio. Se o imóvel arrendado incluir bens móveis, é necessária a estipulação de cláusulas no contrato que garantirão as responsabilidades do inquilino, e deverá constar também um inventário dos referidos bens e em que estado de conservação estavam no momento da entrega do imóvel, o que deverá se manter até o momento do fim do contrato.

É importante também prever no contrato a quem cabe a reparação, uma vez que muitas vezes surgem dúvidas se o estrago é devido a má utilização ou desgaste.

As obras de alteração ou ampliação passaram a ser consideradas de remodelação ou restauro profundos quando delas resultar um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a Lei n.º 13/2019 do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA). O custo da obra, incluindo o IVA, deve corresponder a pelo menos 25% do valor aplicável ao locado em função da sua localização e área bruta de construção.

Este valor deverá estar de acordo com o montante mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares, por concelho, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística para o trimestre anterior. Se as obras não darão origem a um local com características equivalentes às do locado o senhorio pode, justificadamente, denunciar o contrato de arrendamento. Mas se as obras de remodelação corresponderem a existência de local com características equivalentes às do locado, ocorrerá a suspensão do contrato de arrendamento.

Neste caso, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante o período de obras, sendo que, na comunicação do senhorio a efetivar a suspensão da execução do contrato de arrendamento deve constar a intenção de proceder à realização de obras que obrigam à desocupação do locado, o local e as condições do realojamento temporário, e a data e duração previsível das obras.

O senhorio fica também obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário, pelo período de decurso das obras, no mesmo concelho, em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário, mantendo-se o valor da renda e encargos do contrato. Recebida a comunicação por parte do senhorio sobre as obras, o arrendatário pode, no prazo de 30 dias, e em alternativa à suspensão, comunicar a denúncia do contrato, devendo, nesse caso, indicar o momento de produção de efeitos da denúncia, que deverá ocorrer antes da data de início das obras.

Caso não haja denúncia, o senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento. Para arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos de idade ou com grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, o realojamento temporário envolve um novo contrato de arrendamento de duração indeterminada.

Obras urgentes ou coersivas devem ser sempre informadas ao senhorio, e caso não aconteçam atempadamente, o inquilino não deve ficar sujeito às demoras de um processo de intimação legal sobre o senhorio, portanto poderá avançar com as obras com direito protegido por lei de reembolso.

O artigo 1074º da Lei Nº. 6/2006 prevê que “salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé”. A comunicação registada ao senhorio sobre a necessidade/urgência das obras e, bem assim, de interpelação de que as mesmas serão realizadas diretamente pelo inquilino se o senhorio as não realizar é necessária para o reembolso.

Em determinadas situações, quando o senhorio não realiza as obras a que legalmente está obrigado, poderá ser equacionada a possibilidade de o arrendatário solicitar a falta de obras como justificação para o não pagamento da renda. Importa saber que o arrendatário terá de remeter uma carta ao senhorio para fazer obras, registada, na qual indica que por serem tão urgentes e o estado do imóvel impedir o seu uso normal, irá fazer as obras com direito à compensação do crédito pelas despesas com a realização das obras.

Se as obras não puderem esperar, basta este aviso e proceder às obras. Se houver um prazo, poderá interpelar o senhorio para que cumpra um prazo limite, que caso não aconteça, poderá o arrendatário avançar com as reparações e obter o reembolso.

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