A disponibilização de um espaço para arrendamento por parte do proprietário inclui para o inquilino outras responsabilidades além do pagamento da renda. Nomeadamente a questão de quem paga a quota de condomínio surge com alguma periodicidade entre senhorios e inquilinos, e em meio a esta algumas dúvidas. Na maioria das vezes o pagamento dos encargos de condomínio é da responsabilidade do proprietário da fração, todavia, importa saber que há exceções.
Juridicamente falando, quem paga as despesas do condomínio? Inquilino ou Senhorio?
A obrigação do pagamento de todas as despesas referentes ao condomínio é, perante a lei, do proprietário da fração. Sucede que, não raras vezes, quando há a celebração de um contrato de arrendamento, os senhorios pretendem que os arrendatários assumam o pagamento das despesas de condomínio.
Perante a lei não há o que impossibilite a existência de acordo escrito para que estes custos fiquem a cargo do arrendatário. De acordo com o artigo 405.º do Código Civil, desde que estejam dentro dos limites da lei, as partes podem fixar livremente o conteúdo dos contratos que celebram, nisto constitui o princípio da liberdade contratual.
Se o contrato não estipular que a quota de condomínio ficará a cargo do arrendatário, aplicar-se-á a regra de que estas despesas correm por conta do senhorio, de acordo com o artigo 1078.º do Código Civil. Mas se o inquilino aceitar pagar, fica obrigado à liquidação, e o valor que pagar acresce à renda. Importa destacar que, ainda assim, perante a administração do condomínio a responsabilidade destas despesas será sempre do condómino, o proprietário do imóvel.
Isto porque, mesmo que haja o acordo no contrato de arrendamento, se o arrendatário falhar com o pagamento da quota, a responsabilidade pelos encargos será do proprietário. Estas obrigações que recaem aos titulares dos imóveis, são o que juridicamente correspondem às obrigações “proptem rem”, e o adquirente do direito real não pode recusar se a assumi-las.
Em casos de não pagamento das despesas comum, a administração do condomínio terá o dever funcional de proceder à cobrança das mesmas. Os artigos 1436.º e 1437.º do Código Civil estabelecem que essa competência própria não se projeta sobre terceiros que não sejam condóminos, mesmo nas situações em que o senhorio tenha dado conhecimento à administração de que acordou com o arrendatário ser este o responsável pelo pagamento das despesas, e mesmo que a faturação tenha sido emitida em nome do inquilino. Em situações de incumprimento e sobre o montante dos encargos de condomínio ou sobre dívidas decorrentes destes, é o nome do proprietário da fração que deverá figurar como devedor e não o arrendatário.
Deste modo, será de interesse do senhorio acompanhar e inteirar-se do pagamento atempado destas despesas, sob pena de ser surpreendido com um processo de cobrança instaurado contra si e ter que impulsionar o reembolso contra o arrendatário. O senhorio terá também a responsabilidade pela realização de obras de conservação, se necessárias, o pagamento das gastos relativos à conservação e utilização das partes comuns do edifício, assim como todos os serviços contratados para o bom funcionamento do condomínio, por exemplo a manutenção de elevadores, serviços de vigilância e limpeza.
Por outro lado, é obrigação do inquilino usufruir do imóvel de forma cuidadosa, manter uma atenção ativa sobre a sua conservação, e respeitar o regulamento do condomínio do local onde viva. Quando o contrato cessar ou for rescindido pelo senhorio, o inquilino deve entregá-lo em perfeitas condições, tal como o imóvel se encontrava quando iniciou o contrato
de arrendamento. Deverá também pagar a renda e as despesas do condomínio, se tais condições estiverem estipuladas no contrato de arrendamento. Importa destacar também que todos os direitos e deveres do inquilino estão na Lei n° 31/2012 de 14 de Agosto, que regula estas matérias.
Os contratos de arrendamento que são feitos sob o princípio da liberdade contratual são celebrados mediante o alcance de acordo entre as partes.
Isto significa que se nada constar acerca das quotas de condomínio, o senhorio nunca poderá solicitar o pagamento das despesas sem o registo legal que o torne legítimo. Importa novamente destacar a importância de deixar tudo bem claro e escrito num contrato de arrendamento, seja inquilino ou senhorio.
É este documento que vai ajudar a proteger os interesses de ambas as partes. Por esta razão deverá conter o máximo de informações possível, seja sobre a locação do imóvel como também dados pessoais de ambas as partes, ao prazo de vigência do arrendamento, o montante da renda, a licença de utilização, bem como outros pontos acordados, entre eles quem pagará a quota de condomínio.
Se houver a pretensão de mudança em relação ao que estava inicialmente definido no contrato, é possível que o senhorio possa efetivamente fazer alterações, mas apenas se todas as partes concordarem. Por exemplo, suponha que tem a decorrer um contrato que não inclui as despesas de condimínio, mas o senhorio pretende que o inquilino passe a assumir esse custo. A seguir a conversa onde o proprietário irá reportar essa intenção e se for possível chegarem a um acordo, o senhorio poderá fazer um acréscimo ao atual contrato referindo a devidas alterações. Todas as alterações feitas no contrato de arrendamento deverão depois ser comunicadas às Finanças até ao fim do mês seguinte.
