De acordo com o artigo 1435º do Código Civil, em uma situação onde a assembleia de condóminos não tenha nomeado um administrador, que poderia ser um condómino ou uma empresa, ou este não tenha sido nomeado pelo Tribunal, as funções equivalentes serão de modo obrigatório desempenhadas pelo condómino cuja fração ou frações represente a maior percentagem ou permilagem do prédio. Por conseguinte, aquele que tem a casa com maior área. Este administrador que terá um papel de imensa importância na saúde financeira, na segurança e na harmonia do edifício. Que deveres têm o administrador do condomínio?
Além das funções descritas acima, haverá a possibilidade de que outras sejam-lhe atribuídas pela assembleia. Outra decisão que poderá ser tomada em assembleia diz respeito à remuneração do cargo de administrador. Em muitos casos, este administrador fica escusado do pagamento de quotas como forma de compensação. Contudo, se a decisão for a de contratar uma empresa para a função, importa ponderar os custos. Caso seja atribuída a um profissional, é importante verificar a idoneidade da empresa através de alguns critérios, como pedir referência a outros condóminos, solicitar evidências de ações de formação que certifiquem os conhecimentos necessários para exercer a função, analisar com atenção o contrato de prestação de serviços e também certificar-se da disponibilidade da empresa para o atendimento dos clientes. A resposta é sim. A eleição para o cargo de administrador de condomínio é feita durante a assembleia de condóminos, sendo que a pessoa eleita se deverá manter em funções, salvo exceções, durante um ano. Após o ato, o nome e contacto da pessoa eleita deve ficar afixado no prédio em local visível. Perante a lei, no artigo 1435º do Código Civil, fica estabelecido que as funções do cargo do administrador são remuneráveis e tanto podem ser desempenhadas por um condómino como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, com a possibilidade de ser renovada por mais um ano. Este terceiro descrito na lei poderia ser um inquilino, se assim ficasse decidido em assembleia, pois a nomeação do administrador de condomínio é sempre feita nesta ocasião. Na parte do Código Civil que contém as normas referentes aos condomínios, encontramos o artigo 1435.º que nos diz que a eleição e a destituição do administrador são feitas em assembleia de condóminos por maioria dos votos representativos do capital investido, em primeira convocatória. Se a eleição ocorrer em segunda convocatória, o administrador poderá ser eleito por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio. Como o período de funções é geralmente de um ano, é usual aproveitar-se a assembleia anual para realizar a eleição do administrador de condomínio. Caso a opção recaia sobre um condómino, é também necessário estabelecer quais são as condições necessárias, e avaliar não apenas a vontade e a disponibilidade para assumir as responsabilidades impostas pela lei, mas também os conhecimentos que a atividade exige. Desta forma, se o novo administrador for um inquilino, é fundamental garantir que este seja de facto um especialista na administração de condomínios, bem como assegurar a existência dos meios e dos recursos necessários para executar eficazmente o cargo. Demissão do administrador de condomínio A primeira, através de uma assembleia de condóminos, situação em que se faz necessário que um grupo de condóminos convoque uma assembleia por meio de carta registada, e com um mínimo de 10 dias de antecedência. Importa ressaltar que este grupo deve representar pelo menos um quarto do valor do edifício. Na segunda situação recorre-se ao tribunal, mas para tal é preciso mostrar que o administrador praticou irregularidades ou que agiu em prejuízo do condomínio, como fraude ou furtos. Como consequência, poderá ser condenado a indemnizar o condomínio ou algum morador, mas importa destacar que será preciso apresentar provas que fundamentem a acusação. Um Inquilino Pode ser Administrador?
Como é a eleição do administrador de condomínio?
Como qualquer pessoa que exerce uma função, pode ser que o desempenho do administrador não esteja a agradar, e neste caso, os condóminos deverão primeiramente tentar chegar a uma solução amigável. Se não resultar e a situação agravar-se, a exoneração da administração do condomínio pode acontecer de duas formas:
O artigo 1436.º, do Código Civil atribui que são funções base da administração do condomínio: Ao administrador caberá convocar a assembleia geral de condóminos, onde irá prestar contas do exercício anterior e fazer aprovar o orçamento anual do novo exercício;
- Será responsabilidade do administrador convocar assembleias gerais extraordinárias sempre que existir para tal motivo extraordinário, por exemplo fazer aprovar orçamento extraordinário para fazer face a despesas imprevistas;
- O administrador deverá guardar e manter os documentos relativos ao condomínio;
- Deverá também assegurar a divulgação e o cumprimento das normas regulamentares do condomínio;
- Estará em sua responsabilidade a celebração de contratos com entidades prestadoras de serviço ao condomínio;
- Será sua a responsabilidade de se assegurar que todos os condóminos possuem em dia o seguro de incêndio da sua fração, ou efetuar por estes o respetivo seguro;
- O administrador terá legitimidade para assumir os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, podendo desta forma representar o condomínio em juízo ou junto das autoridades administrativas, fiscais ou judiciais;
- Terá o dever da prática dos atos conservatórios que abrangem as reparações indispensáveis e urgentes nas partes e equipamentos comuns, de embargar obras ilegais efetuadas nas áreas comuns, através de instauração de providencias cautelares, etc.;
- O administrador terá o dever de comunicar aos condóminos as notificações que ao condomínio são dirigidas pelas autoridades oficiais.
