Suspensão de Rendas: O Que Fazer?

Vivemos um momento crítico na economia mundial, o que afecta a todos e, no caso do pagamento das rendas, há a possibilidade de ocorrer atrasos significativos por parte dos locatários. Mas quais as consequências do atraso no pagamento das rendas?

Caso atrase o pagamento da renda, pelo n.º1 do artigo 1041. º do Código Civil o senhorio pode pedir uma multa por atraso em pagamento da renda igual a 20% do valor devido para além das rendas em débito. Este valor soma-se a cada renda em atraso. No entanto, de acordo com o artigo 1083º nº 3 do C. Civil, quando um inquilino incumpre por completo o compromisso de pagamento de rendas por três ou mais meses, está a arriscar-se a ter o contrato de arrendamento anulado. Conforme o nº4 do mesmo artigo, a anulação pode ser realizada se o pagamento com atraso igual ou superior a 8 dias ocorrer por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, a ter mora superior a oito dias.

Pela lei, isto implica que se o contrato for terminado devido a falta de pagamento, a indemnização deixa de ser devida. Assim, o senhorio perde o direito à indemnização. Portanto, se o senhorio optar por cobrar a indemnização não poderá terminar o contrato de arrendamento. Porém, se os atrasos forem constantes, esta opção voltará a ser válida. No caso do senhorio seguir pelo caminho da anulação do contrato de arrendamento devido a rendas em atraso, ele poderá escolher não receber rendas futuras até a sua resolução. Se esta for a sua decisão, mesmo que o inquilino lhe envie as novas rendas, isto não invalidará o direito à resolução do contrato ou a receber indemnização por parte do locador. A aplicação da multa consta na Lei 13/2019, aplicada desde fevereiro de 2019 e integrante do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), quando foram implementadas medidas com o objetivo de retificar situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios.

Se houver um fiador no contrato de arrendamento, o senhorio deverá enviar uma carta registada com aviso de receção a este a informar-lhe da situação de dívida e da coima relativa. Isto deverá ser feito num prazo de 90 dias. Assim que notificado, tanto as rendas em atraso como a multa de 20% podem ser cobradas ao fiador. Segundo o artigo 1042.º do Código Civil, ao pagar as rendas em atraso e a indemnização estabelece-se a dissolução da mora. Caso o senhorio se recuse a receber o pagamento, seja o inquilino, seja o fiador, poderá realizá-lo através de remessa em depósito. Para a anulação do contrato, o senhorio deverá enviar uma carta registada com aviso de receção ao arrendatário com a devida explicação da sua resolução a ter em conta os termos da lei.

Outra forma de realizar a notificação será através de um representante legal, como um advogado ou solicitador. Se o inquilino se opor a sair do imóvel, o locador poderá contar com o auxílio do Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), que possui poderes para efetuar “a tramitação do procedimento especial de despejo.” Para tal, o senhorio não poderá ter dívidas para com o Estado e deverá pagar a taxa de justiça associada de €25,50 no prazo de 10 dias. Após o pagamento, o BNA informa ao inquilino por carta registada que o mesmo possui 15 dias para sair do local. Devido a situação pandémica, foi aprovada a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, a qual permite a flexibilização no pagamento de rendas durante o tempo que vigore o Estado de Emergência e o primeiro mês subsequente. Esta lei foi renovada até julho de 2021 e é direcionada a quem comprove a quebra de rendimentos durante o período.

De acordo com a lei, as rendas vencidas durante os meses que decorrer o Estado de Emergência e no primeiro mês subsequente ficam suspensas e deverão ser pagas no decorrer dos 12 meses posteriores. as prestações mensais deverão representar pelo menos um duodécimo do valor total e serão acrescidas à renda de cada mês. Somente se o arrendatário não cumprir com o pagamento neste período, o senhorio poderá realizar a anulação do contrato por falta de pagamento.

Para o regime de suspensão de rendas poder ser aplicado, a quebra de rendimentos deverá constar de uma redução mínima de 20% em relação aos valores recebidos no mês anterior ou ao período equivalente do ano anterior. Além disto, o valor do aluguer deve equivaler a mais de 35% dos seus rendimentos atuais. Assim, o inquilino deverá comprovar uma diminuição mínima de 20% dos seus rendimentos e a sua renda deverá representar 35% ou mais dos seus rendimentos. No caso do senhorio, se faz necessário comprovar uma diminuição superior a de 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e que esta redução resulte da falta de pagamento de rendas.

O senhorio deverá sempre ser notificado da impossibilidade do pagamento da renda. A lei define que o inquilino deverá enviar uma carta registada com aviso de receção ao senhorio a informar a situação num prazo de até 5 dias antes do vencimento da primeira renda, da qual usará o regime de suspensão de rendas. Se houverem rendas por pagar anteriores ao regime, os arrendatários podem notificar os senhorios por escrito num prazo de até 20 dias.