Tudo sobre a Caução

A caução é um item comum nos contratos de arrendamento e muitas vezes está na origem de atritos entre senhorios e inquilinos dado que pode ser usada de forma imprópria.

A caução no contrato de arrendamento encontra-se previsto no nº2 do art. 1076º do Código Civil e prevê que as partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das respetivas obrigações constantes no contrato de arrendamento. Na prática, a caução é um valor variável (normalmente igual ao valor de uma renda), exigido pelo senhorio ao inquilino, de forma a prevenir eventuais danos que este possa causar no imóvel durante a duração do arrendamento.

Adicionalmente, a caução também serve para cobrir situações de incumprimento de pagamento de rendas, situações de recusa em abandonar o imóvel prontamente após resolução ou denúncia contratual, obras não autorizadas, entre outros. Para que seja válida, a existência de caução deverá constatar expressamente no contrato de arrendamento, bem como qual o seu valor. Não existe um limite legal para o valor da caução, e este é um dos itens que podem ser negociados na celebração de um contrato de arrendamento.

Além de todas as situações de incumprimento referidas, a caução serve principalmente para cobrir danos provocados pelo inquilino, no decorrer de ações impróprias deste. Por exemplo, no caso de um inquilino estragar um sofá ou danificar profundamente uma parede, os custos de reparação ou substituição podem ser descontados do valor total da caução.

Já reparações necessárias pelo desgaste normal do imóvel, por exemplo, um cano danificado, não são cobertas pela caução, e são responsabilidade do senhorio. Adicionalmente, no caso de serem necessárias reparações ou substituições decorrentes de utilização imprópria, mas estas tenham sido antecipadamente feitas pelo inquilino, às suas custas, então o senhorio tem obrigação de devolver a caução na sua totalidade.

Caso não se verifique nenhum incumprimento por parte do inquilino no decorrer do período de duração do contrato de arrendamento, o senhorio é obrigado a devolver a totalidade da caução e a emitir um recibo de quitação cujo valor deverá ser inscrito no anexo F do IRS como gastos suportados e pagos pelo locador.

Já no caso de existirem danos, mas estes não excedem o valor da caução paga antecipadamente, o senhorio é obrigado a devolver o valor restante, apresentando ao inquilino os comprovativos das despesas que teve que suportar nas reparações ou substituições necessárias. Finalmente, no caso de os danos excederem o valor da caução, o senhorio pode reter a totalidade do montante e adicionalmente, exigir ao inquilino que pague o excedente necessário para as reparações ou substituições.

A caução pode ser substituída por outras garantias, de forma a minimizar o investimento inicial. Algumas alternativas são a apresentação de um fiador, que pode ser responsável pelo pagamento de rendas em incumprimento ou danos no imóvel, seguro de rendas ou mesmo garantias bancárias.

Estas alternativas visam assegurar ao senhorio o pagamento de um determinado número de rendas, ficando o inquilino em dívida para com a pessoa ou entidade com as quais acordou a garantia. No entanto, dado o momento atual do mercado de arrendamento, principalmente nos grandes centros urbanos, é comum que os senhorios exijam não só a caução como também uma das outras garantias, normalmente um fiador.

O principal motivo de discórdia entre inquilinos e senhorios no que diz respeito às cauções é o que cada uma das partes considera um dano ou uma deterioração decorrente do uso normal do imóvel. A melhor forma de prevenir eventuais conflitos é documentar o estado da casa no momento do início do contrato.

Esta documentação pode ser feita por fotos ou vídeos, e deve constar em anexo do contrato de arrendamento, assinado por ambas as partes e declarando que as diversas instalações, paredes e outros se encontram em bom estado. Assim, no caso de existir algum dano no final do contrato de arrendamento, existe prova prévia que não existia no início do mesmo.

A resposta é não. Enquanto a caução é um valor pago no início do contrato de arrendamento para cobrir eventuais incumprimentos contratuais, mas que tem o propósito original de ser devolvida no final do contrato, o pagamento de rendas antecipadas é diferente. Ambas são formas de os senhorios se protegerem de eventuais imprevistos, mas as rendas pagas antecipadamente significam apenas que o inquilino não terá que pagar a(s) última(s) renda(s) do contrato.

O pagamento antecipado de rendas está previsto no Art. 1076º do Código Civil que alterou o anterior enquadramento jurídico, sendo agora possível que o inquilino pague mais do que uma renda antecipadamente no início do contrato de arrendamento. Atualmente é então possível que o inquilino pague até um máximo de 3 rendas antecipadamente. Ao contrário da caução, estes montantes não podem ser usados para cobrir danos no imóvel.

Adicionalmente, no caso de, por exemplo, um contrato de arrendamento ser celebrado por um prazo de 3 anos, com o pagamento antecipado das 2 últimas rendas, mas o inquilino denuncia o contrato no final do 1 ano, o senhorio é obrigado a devolver os valores pagos antecipadamente. Finalmente, o pagamento antecipado de rendas deve também constar expressamente no contrato de arrendamento.