Um dos maiores riscos para os senhorios na atividade de arrendamento é o incumprimento dos pagamentos de rendas.
Por vezes, este incumprimento não passa de um atraso no pagamento, por algum fator externo ao inquilino, mas pode tornar-se num incumprimento grave, onde o senhorio deixa de ter rendimento durante um determinado período de tempo. Explicamos o que fazer nesta situação.
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Como prevenir atrasos no pagamento de renda?
A melhor forma de evitar situações de incumprimento nos pagamentos de renda passa pela prevenção antes da assinatura do contrato de arrendamento. No processo negocial com um inquilino, o senhorio pode pedir documentação acessória que comprove a estabilidade financeira e a capacidade de pagamento da renda negociada:
- A nota de liquidação de IRS do ano anterior: onde podem ser auferidos os rendimentos anuais do inquilino ou agregado familiar;
- Uma declaração da entidade patronal que comprove a estabilidade do vínculo laboral.
Uma outra forma é pedir a designação de um fiador, seguros ou a obtenção de garantias bancárias:
- Nos casos onde são designados fiadores, o senhorio fica assim com uma alternativa em caso de incumprimento de pagamento de renda através da fiança estabelecida no contrato;
- Em alternativa, os inquilinos podem ainda tentar obter garantias bancárias que cobrem, em regra, o pagamento de 6 rendas;
- O inquilino pode ainda fazer um seguro de rendas, que cobre o pagamento destas em caso de alteração substancial da capacidade de pagamento por parte do inquilino.
Finalmente, o senhorio pode pedir rendas adiantadas no início do contrato, estando limitado a pedir até 3 rendas. No entanto, este método pode ser um entrave no processo negocial, dado o elevado investimento inicial requerido ao inquilino.
Multas no atraso no pagamento de rendas
Segundo o Nº1 do Art. 1041º do Código Civil, no caso de existir um atraso no pagamento de uma renda, o senhorio tem direito a uma indemnização igual a 20% do valor que for devido, adicionado ao valor da renda em atraso. No entanto se o inquilino pagar a renda em atraso no prazo de oito dias a contar do começo da mora, esta indemnização não se aplica.
Resolução do contrato com base no atraso de pagamento de rendas
Nem sempre é possível iniciar um processo de resolução com base na falta de pagamento de rendas: no caso de o inquilino pagar a renda no período de oito dias a contar do início da mora, o senhorio não pode fazer cessar o contrato de arrendamento. Existe, no entanto, uma exceção: se os atrasos forem constantes, ou seja, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, o senhorio tem direito a resolver o contrato de arrendamento.
Por outro lado, no caso de existirem rendas em atraso, o senhorio tem direito de recusar rendas futuras e pode fazer cessar o contrato de arrendamento. Neste caso, mesmo que receba rendas de meses seguintes, o senhorio poderá continuar a resolver o contrato de arrendamento e exigir uma indemnização de 20%. Para fazer o contrato de arrendamento cessar, o senhorio tem de enviar uma carta registada com aviso de receção ao inquilino, invocando a lei para o fazer, bem como fundamentando a sua decisão.
O que acontece se existirem fiadores?
No caso de ser definido um fiador no início do contrato de arrendamento e existir um atraso no pagamento das rendas por parte do inquilino, o senhorio pode exigir ao fiador o pagamento destas, bem como da indemnização de 20%.
Para tal, deve enviar carta registada com aviso de receção ao fiador, num prazo máximo de 90 dias após o fim do período de oito dias a contar do início da mora. No caso de o fiador pagar a renda em atraso, bem como a indemnização, a dívida deixa de existir e dá-se a cessação da mora.
O que fazer no pior cenário?
Se depois de todas as diligências cumpridas, o inquilino continuar em incumprimento e recusar-se a pagar as rendas e indemnização em falta, o senhorio deve recorrer a uma ação de despejo. Assim, o senhorio pode recorrer ao Balção Nacional de Arrendamento (BNA) que é um órgão com competência para a tramitação especial do despejo.
Para recorrer ao BNA, o senhorio tem que submeter toda a documentação necessária para fazer prova do incumprimento e tem que pagar a taxa de justiça associada, que é dividida em 2 escalões determinados pelo valor do procedimento especial de despejo (soma do valor de 2.5 anos de renda com o valor das rendas em dívida):
- No caso de o valor do procedimento especial de despejo ser igual ou inferior a 30.000 euros: 25.50 euros
- No caso de o valor do procedimento especial de despejo ser superior a 30.000 euros: 51 euros
É importante referir que para recorrer ao BNA, o senhorio tem que ter a sua situação fiscal regularizada. Após o início do processo, o BNA notifica o inquilino através de uma carta registada com aviso de receção de que este tem 15 dias para abandonar a propriedade.
No entanto, estas ações podem ser muito mais demoradas se existir uma recusa do inquilino em abandonar o imóvel, podendo durar anos. Adicionalmente, pode ser necessário contratar um advogado para acompanhar o processo.
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