Caução de Arrendamento: Guia Completo

O artigo 1076º do Código Civil prevê que a caução é uma forma de garantia que é exigida quando se realiza um contrato entre as partes. Contudo existem muitas dúvidas em relação à caução no arrendamento, por isso a importância de conhecer quais os direitos e obrigações por parte dos inquilinos e dos senhorios relativamente a este tipo de garantia.

A caução é um requisito comum nos contratos de arrendamento em Portugal, e visa assegurar o cumprimento das exigências contratuais bem como salvaguardar o senhorio quanto a eventuais danos ao imóvel. O regime da caução encontra-se previsto no n.º 2 do artigo supracitado e prevê que as partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das respetivas obrigações. É por norma devolvida à entidade que a pagou no fim do contrato ou exigência que a ocasionaram.

Representa uma forma de garantia para assegurar a responsabilidade do inquilino perante os bens do senhorio, sendo seu valor e condições definidos através de negociação entre ambas as partes no momento da assinatura do contrato de arrendamento. A caução da renda pode ser usada em situações como atrasos no pagamento da renda, recusa de abandonar rapidamente o locado, resolução ou denúncia do contrato, prejuízo devido a uma utilização negligente, et cetera.

Caberá ao inquilino questionar o proprietário a respeito da devolução respetiva, antes de aceitar qualquer valor, e para assegurar que a caução irá mesmo voltar, deve ter sempre presentes as cláusulas e exigências do contrato de arrendamento. Importa destacar que a melhor forma de assegurar a devolução é evitar que o senhorio possa reclamar o valor, por conseguinte, seguindo o cumprimento do contrato. Para reter a caução, o proprietário precisa legalmente apresentar comprovativos de despesas que o justifiquem.

Se o arrendatário não entrar em incumprimento para com as exigências acordadas e não causar prejuízo ao senhorio, o valor da caução deverá ser devolvido na íntegra, e será obrigatória a emissão de um recibo de quitação da caução cujo valor deverá ser inscrito no anexo F do IRS, como gastos suportados e pagos pelo proprietário.

A possibilidade de pequenas deteriorações lícitas está prevista por lei no artigo 1073.º do Código Civil, quando se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade. Um dos exemplos são os furos nas paredes para a instalação de prateleiras e móveis. A mesma legislação refere que essas pequenas deteriorações devem ser reparadas pelo arrendatário antes de devolver a casa ao senhorio. Caso o inquilino recuse-se a proceder às reparações ou não as fizer, o senhorio pode usar a caução para proceder às mesmas.

Por outro lado, se o inquilino entrar em incumprimento para com o contrato feito, o senhorio tem o direito de reter parcialmente ou a totalidade da caução, para fazer face às despesas causadas, como danos no imóvel ou em equipamentos ou despesas de bens e serviços em nome do senhorio que a este não digam respeito. Se os prejuízos não excederem o valor da caução, será retida apenas a parte necessária para os suportar, e o senhorio deverá devolver o remanescente ao inquilino, além de apresentar os comprovativos dos gastos.

Se as despesas ultrapassarem o valor previsto, o locador tem direito a retê-la na totalidade e de exigir o pagamento do valor em falta para compensar todos os danos. O dever do arrendatário será entregar a habitação tal como foi recebida. Para além disso não deve ter despesas por saldar, relativas a rendas ou outros gastos obrigatórios. Se não o fizer, a lei prevê que perca o direito à caução que pagou no início do contrato. Contudo, para que tal possa ser possível, primeiramente a habitação deverá ser avaliada e estar indicado o que foi danificado e precisa de reparação.

Os inquilinos devem fazer uma vistoria na casa na altura de entregá-la, e se houver a necessidade, proceder a pequenas reparações para evitar problemas com o senhorio. Evitará também os entraves que podem ser levantados para ver os seus direitos cumpridos. Caso sejam identificadas reparações e o senhorio suporte as mesmas, este deverá comprovar o montante das despesas que teve que suportar. Apenas após a análise dessas contas é que se pode dizer se há ou não direito à devolução do valor remanescente ao inquilino ou se a caução cobre a totalidade das despesas suportadas.

Os senhorios prejudicados por atrasos no pagamento da renda são dificilmente cobertos pelo valor da caução, uma vez que o problema pode prolongar-se por vários meses, e o montante ainda será acrescido de uma indemnização de 50% sobre o valor da renda. Para que tenha esta garantia, o proprietário poderia estabelecer do valor da caução em seis ou sete vezes o valor da renda. Contudo, o código civil não permite o pagamento adiantado correspondente a mais do que 3 meses de renda, e dificilmente um inquilino aceitaria essas condições.

Existem, assim, outras formas de garantia que podem ser exigidas ao inquilino como, por exemplo, o recurso a um fiador, um seguro de renda ou garantias bancárias. Estes visam assegurar ao senhorio o pagamento de um determinado número de rendas, geralmente o correspondente a seis meses, ficando o inquilino em dívida para com a pessoa ou entidade com as quais acordou essa mesma garantia.

As cauções, apesar de não serem obrigatórias, são comuns pois garantem o cumprimento do contrato de arrendamento. Em alguns casos, os senhorios pedem três ou mais rendas adiantadas, que podem ser negociadas, caso seja impossível pagar de imediato um valor tão elevado. Poderá acordar com o proprietário, na altura da devolução do valor das cauções, a possibilidade das mesmas se transformarem em meses de renda. Todavia, esta negociação deverá ser articulada entre ambas as partes, para que todos fiquem satisfeitos com a decisão final. Tanto podem ser devolvidas como podem servir de pagamento da renda nos últimos meses do contrato de arrendamento.

Importa destacar que rendas antecipadas são diferentes de caução e compreender as suas diferenças. As rendas antecipadas são pagas a título do arrendamento e não serão, na maior parte dos casos, devolvidas. A escusa do pagamento de renda no último mês do contrato acontece pelo facto de a renda relativa a esse período já ter sido paga previamente pelo inquilino.

Se o imóvel ao final do contrato for entregue sem qualquer mácula, deverá o locador restituir o montante da caução paga no início do contrato pelo arrendatário. O inquilino terá, todavia, que manifestar essa intenção ao proprietário através de uma carta registada com aviso de receção que deverá conter a minuta para a devolução da caução de arrendamento.

Por norma o senhorio devolverá a caução na altura da entrega das chaves. Caso não o faça, a não devolução da caução por parte do senhorio manifesta incumprimento contratual, o que implica por parte do arrendatário o direito de exigir ao senhorio a restituição da caução acrescida de juros de mora, à taxa de 4%.