Sempre que houver um contracto celebrado entre inquilino e senhorio, o aumento da renda só poderá ser realizado a respeitar algumas regras estipuladas pela Lei do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
O que diz a lei do arrendamento para o aumento de rendas?
Conforme o artigo 24.º da lei do NRAU, o aumento do valor das rendas poderá ser atualizado anualmente, a ter em conta o índice da inflação. Deste modo, qualquer arrendamento urbano ou rural está sujeito ao aumento de acordo com o coeficiente de actualização das rendas.
O coeficiente de actualização nada mais é do que o valor percentual que o inquilino deverá multiplicar pela sua renda atual para encontrar o aumento acrescido. Por exemplo, se a renda actual for de 500€ e usarmos o coeficiente simplificado para a análise de 1,1, o cálculo será: 500 x 1,1 = 550.
A entidade responsável pelo apuramento deste coeficiente é o Instituto Nacional de Estatística (INE) e leva em conta a totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto de cada ano.
Até a data de 30 de Outubro, anualmente, é publicado um aviso em Diário da República a divulgar o coeficiente adoptado para o ano seguinte.
Os senhorios só poderão anunciar o aumento da renda aos locatários após esta publicação seja feita no Diário da República.
Outra hipótese para o aumento das rendas também prevista na lei do NRAU é no caso do aumento ser baseado no valor da avaliação fiscal do imóvel arrendado e no estado de conservação do mesmo. Neste caso o aumento poderá corresponder até ao valor máximo anual de 4%.
Deve-se ter em conta que rendas anteriores a 1990 obedecem a regras diferentes e poderão sofrer aumento extraordinário de rendas, pois não estão incluídas na actualização anual. Neste caso, os aumentos devem ser homologados através de ofício, com a publicação em Diário da República, até 30 de Outubro.
Qual é o limite máximo para aumento de rendas?
O senhorio não poderá fazer alteração dos preços das rendas para um valor acima do definido pelo coeficiente de actualização, a não ser que esta possibilidade esteja prevista no acordo contractual do arrendamento. Fora desta circunstância deverá sempre respeitar o determinado pela lei do NRAU.
No entanto, como o coeficiente está sujeito à inflação há sempre flutuações nos valores. De acordo com o apuramento do INE e o aviso em Diário da República n.º 15365/2020, de 2 de outubro de 2020, o coeficiente de actualização a ser adoptado em 2021 é de 0,9997.
A ter em conta a crise pandêmica vivida desde 2020, este é o aumento mais baixo nos últimos 4 anos. Em 2020 foi de 1,0051, o que já representou uma redução, pois em 2019 foi de 1,0115, em 2018 de 1,0112 e 1,0054 em 2017.
Além disto, deve-se ter em conta que na hipótese do senhorio não ter optado por aumentar a renda em um determinado ano, caso o faça no ano subsequente o coeficiente usado poderá ser o valor acumulado dos dois anos.
Por lei, os coeficientes podem ser aplicados em anos seguintes, até o prazo máximo de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
Por exemplo: digamos que um arrendamento iniciado em 2018 com renda de 700€ não foi aumentado desde então e o senhorio informou o aumento para 2020 a contar com o acúmulo dos coeficientes de actualização. Assim, a lei permite que o cálculo conte com os coeficientes anuais de 2019 e 2020, respectivamente, 1,0115 e 1,0051.
O cálculo neste caso será:
1. 700 € x 1,0115 = 708,05 €
2. 708,05 € x 1,0051 = 711,66 €. Há ainda a hipótese do senhorio escolher utilizar apenas o coeficiente mais recente. Devendo o aumento então ser informado a indicar o coeficiente utilizado.
O que fazer se o senhorio aumentar a renda?
Nos aumentos realizados a ter por base o Coeficiente de Actualização, deve-se verificar se está a ocorrer dentro do período permitido. A primeira actualização apenas pode ser imposta após o contracto ter completado um ano de vigência. O próximo aumento poderá ocorrer, sucessivamente, um ano após a atualização anterior.
O aumento não pode ser aplicado de forma imediata. O senhorio deve enviar ao locatário o aviso de aumento de rendas por carta registada com aviso de receção e com uma antecedência mínima de 30 dias.
Nele deve constar o coeficiente de atualização, a nova renda dele resultante e a data em que entrará em vigor. Em alternativa, a carta pode ser entregue em mão contra a assinatura do inquilino. Somente assim o aumento estará dentro do permitido por lei.
No caso das rendas anteriores a 1990, o senhorio poderá fazer uma proposta de aumento da renda a ter como justificação, por exemplo, a intenção de aproximar o valor aos praticados no mercado no momento.
Esta carta deve indicar que o arrendatário possui 30 dias consecutivos para apresentar a sua resposta, assim como deve informar alguns dos seus direitos legais, tais como as circunstâncias legais que poderá invocar na contestação, os documentos comprovativos que deverá apresentar a ter em conta a sua situação e as consequências da ausência de resposta.
O inquilino tem a opção de aceitar, fazer uma contraproposta, ou ainda recusar e encerrar o contracto. Apesar disto, a lei prevê algumas condições de exceção com as quais o inquilino poderá estar protegido. São elas:
1. ter 65 anos ou mais;
2. viver em situação de carência económica (comprovada);
3. ser portador de deficiência ou ter incapacidade igual ou superior a 60%.
A comprovação da situação de carência económica deve ser feita todos os anos através do Rendimento Anual Bruto Corrigido, a qual deverá ser realizada a pedido do senhorio. O prazo para a solicitação é 1 de setembro de cada ano, em contrapartida o inquilino tem até o fim do mesmo mês para apresentar a comprovação.
