Tributação pela Categoria F
1. Como é calculado o rendimento coletável?
- Quotas de condomínio;
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) Certificado Energético;
- Obras de conservação e manutenção suportadas e pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento. Excluem-se benfeitorias que valorizem o imóvel, como piscina ou um anexo. É também essencial que o imóvel não tenha sido utilizado para uma finalidade diferente do arrendamento.
- Seguro contra incêndio obrigatório. São excluídos os seguros multirriscos habitação dado que oferecem um conjunto de coberturas opcionais de danos no imóvel ou no seu recheio, podendo também incluir uma cobertura de responsabilidade civil.
2. Qual a taxa aplicável na categoria F?
No caso de optar pela declaração nesta categoria, sobre o rendimento coletável incidirá a taxa especial de 28%, aplicada no momento da liquidação anual do imposto pela Autoridade Tributária. Segundo as mais recentes alterações legislativas no âmbito do arrendamento, esta taxa pode ser reduzida no caso de o contrato de arrendamento ter uma duração igual ou superior a 2 anos, e esta redução é progressivamente maior quanto mais longa for a duração do contrato. Pode ainda optar por englobar as rendas, ou seja, optar por juntar os rendimentos provenientes de rendas a outros rendimentos que tenha (por exemplo, no desempenho de uma atividade profissional diferente).
Caso opte por esta opção, a taxa aplicada à totalidade dos rendimentos variará entre 14.5% e 48% (taxas gerais de IRS). A opção do englobamento compensa quando a totalidade dos rendimentos que está a declarara não ultrapassa o limite superior do 2º escalão (10.700 euros), que tem uma taxa de 23%, a menos que o senhorio usufrua de uma redução da taxa pela duração do contrato. Aquando do preenchimento da declaração de IRS, deve testar as duas opções, usando a opção “simular” e verificando qual a opção fiscalmente mais vantajosa antes de entregar a declaração.
3. Segurança Social
Neste caso, não precisa de fazer descontos para a segurança social, pois não existe enquadramento enquanto trabalhador independente.
4. Onde se declara?
Se optar por declarar os rendimentos prediais na categoria F, deve preencher o Anexo F, e é também neste anexo que pode optar pelo englobamento de rendimentos.
Tributação pela Categoria B
A segunda opção pela declaração dos rendimentos prediais é a Categoria B. No entanto, para poder optar por esta categoria, é necessário ter atividade aberta nas finanças como empresário em nome individual e passar faturas-recibos.
1. Como é calculado o rendimento coletável?
Na categoria B, o rendimento coletável pode ser calculado ou pelo regime simplificado ou pela contabilidade organizada (que se torna obrigatória quando os rendimentos prediais superam os 200 mil euros anuais). A opção por um destes regimes é feita no momento de abertura ou mudança de atividade.
Regime simplificado
Neste regime, o rendimento coletável é determinado através da aplicação de um coeficiente sobre o valor das rendas recebidas, deduzido das despesas previstas para rendimentos prediais estabelecidas pelo Art.41º do CIRS. O coeficiente é 0,95, ou seja, o imposto apurado vai incidir apenas sobre 95% do valor dos rendimentos deduzidos das despesas.
Regime de Contabilidade Organizada
No caso da contabilidade organizada, o rendimento coletável (que neste caso é designado como lucro tributável) é determinado pelas regras de IRC, aplicado às empresas, com as necessárias adaptações ao regime de IRS. Para estar enquadrado neste regime, necessita de ter um contabilista certificado. Uma das vantagens deste regime face ao regime simplificado é a possibilidade de deduzir à totalidade das rendas recebidas todas as despesas relacionadas com o imóvel, além das despesas dedutíveis de rendimentos prediais anteriormente referidas. Alguns exemplos de deduções possíveis de fazer neste regime:
- Mobiliário;
- Depreciações;
- Empréstimos;
- Eletrodomésticos;
- Segurança Social (se não existir isenção);
- Colaboradores contratados
2. Qual a taxa aplicável na categoria B?
Pela categoria B, o englobamento é obrigatório, pelo que as rendas ficam sujeitas às taxas gerais de IRS.
3. Segurança Social
Como nesta categoria é necessário que o senhorio tenha atividade aberta nas Finanças e que emita faturas-recibo, é também necessário fazer os descontos para a Segurança Social, dado que fica enquadrado como trabalhador independente. No entanto, pode haver situações que conferem a isenção de contribuição para a Segurança Social por um determinado período de tempo.
4. Onde se declara?
Os senhorios devem preencher o Anexo B para declarar os rendimentos na categoria B.
