A escalada generalizada de preços nos arrendamentos, principalmente nos grandes centros urbanos, levou muitas famílias e empresários a considerar esta atividade como um complemento de rendimentos ou mesmo como atividade principal.
A conjugação de uma elevada procura por habitações com a escassez no mercado levou a um maior investimento em casas para arrendar, tanto a curto como longo prazo, ou mesmo à aquisição de casas apenas para esta finalidade.
No entanto, há fatores que deve ter em conta quando calcula a rentabilidade do arrendamento. Explicamos tudo.
Aquisição de Imóveis para Arrendamento
Um dos principais fatores que influenciam a rentabilidade no arrendamento é se o imóvel já está completamente pago ou se adquiriu um imóvel especificamente para este propósito através de um empréstimo bancário.
No primeiro caso, uma segunda habitação ou um imóvel herdado apresentam, naturalmente, maiores taxas de rentabilidade, dado que não tem que considerar a prestação mensal ao banco.
Já no caso da aquisição através de financiamento bancário, terá que ter atenção a vários fatores que vão ter um impacto real na rentabilidade:
- Taxas de juro associadas: grande parte dos empréstimos para compra de casa estão indexados à EURIBOR que neste momento está em valores negativos, sendo bom para compradores. No entanto, existe sempre o risco de a taxa subir no futuro, aumentado a prestação bancária e reduzindo a rentabilidade;
- Impostos na aquisição: o investimento na aquisição de um imóvel compreende também o pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto de Selo (IS);
Adicionalmente, as taxas de juro e prazos de empréstimo praticados pelos bancos para aquisição de imóveis para exploração são diferentes da aquisição para habitação própria. Assim, deve ponderar melhor opção a nível de taxas de juro (fixas, variáveis ou mistas) bem como informar-se antecipadamente do banco que lhe fornece melhores condições de pagamento e por um prazo maior.
Obras e Manutenções
Conseguir uma boa rentabilidade no arrendamento significa também garantir que o imóvel reúne as condições de habitabilidade mínimas e que está pronto a ser habitado. Quanto mais atrativo for, maior poderá ser a renda pedida.
Antes de começar a arrendar, deve ter em conta o estado do imóvel. Em que estado se encontra o chão? A instalação elétrica é segura? Quando foi a última vez que a canalização foi substituída? É necessário pintar o imóvel?
As respostas a estas perguntas vão ditar o investimento inicial em obras que é necessário fazer. Pode ainda ser necessário construir, por exemplo, mais uma casa de banho, de forma que o imóvel esteja mais preparado para famílias, adicionando ao investimento inicial.
Não só no início deve considerar custos com obras: durante e entre inquilinos deve ainda considerar as manutenções.
Naturalmente, um imóvel que tenha tido obras iniciais necessitará de menos manutenção, mas podem acontecer outros imprevistos, como uma falha técnica de uma máquina fora da garantia, que requerem investimento pontual para garantir o conforto dos inquilinos.
Impostos sobre o rendimento
Outro dos tópicos que afetam a rentabilidade de um imóvel são os impostos sobre o rendimento predial.
Estes impostos são feitos, por norma, em sede de IRS, a uma taxa autónoma de 28%. No entanto, a duração do contrato de arrendamento estabelecido com os inquilinos pode reduzir esta taxa até 10% se o contrato tiver uma duração de 20 anos.
Adicionalmente, os rendimentos prediais podem ainda ser englobados a outros rendimentos, o que pode ser vantajoso se a totalidade dos rendimentos não exceder o segundo escalão do IRS.
Finalmente, no caso de o arrendamento ser feito através de uma empresa, então os rendimentos prediais são taxados em sede de IRC, onde além da taxa de 21%, deve considerar sempre a derrama municipal.
Outros Impostos
Além dos impostos sobre o rendimento, deve ainda considerar:
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): é um imposto anual variável de município para município, variando entre 0.3% e 0.45% do Valor Patrimonial do Imóvel (VPT); IVA: no caso do alojamento local ou de contratos que incluam as utilidades (gás, internet, limpeza, etc.), deve ainda contar com uma taxa de 6% de IVA nas rendas.
Outros custos
Nas contas da rentabilidade devem ainda entrar:
- As quotas de condomínio, quando o imóvel a ser arrendado se encontra inserido num prédio urbano dividido em propriedade horizontal;
- O seguro multirrisco do imóvel, cujo custo pode variar dependendo do tipo de coberturas contratadas;
- Avença de contabilista, caso faça o arrendamento por uma empresa ou no caso de ter atividade aberta com contabilidade organizada.
Como aumentar a rentabilidade do arrendamento?
Antes de avançar para o arrendamento, deve fazer uma pesquisa de mercado profunda da área onde pretende desenvolver a atividade. É necessário perceber os preços praticados no mercado para as diferentes tipologias e zona onde o imóvel está localizado.
Feita esta pesquisa, deve cruzar estes dados com todos os custos anteriormente referidos. É neste passo onde conseguirá perceber com mais exatidão a rentabilidade do imóvel que pretende colocar no mercado de arrendamento:
- No caso de os custos excederem ou igualarem os rendimentos previstos, deve ter atenção ao avançar para o negócio, pois provavelmente terá prejuízo;
- Já no caso de os rendimentos excederem os custos, esta poderá ser uma boa opção. No entanto, seja realista e esteja preparado para flutuações no mercado. Se a rentabilidade for muito baixa, um acontecimento externo ou uma alteração legislativa poderá inverter a situação de rendimento positivo.
Finalmente, deve ponderar a melhor opção de exploração do imóvel, ou seja, se pretende optar por arrendamento de curta ou longa duração.
No arrendamento de curta duração, a rentabilidade pode ser maior, dado que se dedica principalmente a hospedar turistas com rendimentos superiores. No entanto, esta atividade, dependendo da zona onde se localiza, pode ter muita sazonalidade e deve ser previsto se a rentabilidade nos meses mais fortes compensa a dos meses menos turísticos.
Finalmente, esta opção de exploração pode requerer um grande investimento de tempo do proprietário na manutenção e limpeza do imóvel, bem como na gestão das reservas e realização de check-ins.
A outra opção é o arrendamento de longa duração, onde a rentabilidade tende a ser menor, mas mais estável. Nesta opção, são realizados contratos de, no mínimo, 1 ano, onde o inquilino se compromete a pagar rendas mensais e a cuidar do imóvel.
Esta opção de exploração reduz ainda a probabilidade de ter o imóvel vazio e sem rendimento, bem como pode ser fiscalmente benéfica para contratos de mais longa duração. No entanto, além de uma menor rentabilidade, também acarreta riscos, como é o caso da falta de pagamentos de renda.
Não existe uma fórmula para garantir a rentabilidade no arrendamento, e o melhor mesmo é fazer toda a pesquisa antes de avançar para esta atividade.
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