Arrendar uma propriedade em Portugal representa um rendimento extra de uma forma passiva, que se pode revelar rentável. No entanto, a carga fiscal que incide sobre os arrendamentos em Portugal é complexa e há alguns impostos que é preciso ter em conta para que todas as obrigações fiscais sejam cumpridas.
Alguns dos impostos que incidem sobre os arrendamentos são:
- O Imposto de Selo (10% do valor da renda por cada contrato celebrado)
- O Imposto Municipal sobre Imóveis ou IMI (multiplicação da taxa do imposto estipulada para o ano corrente pelo Valor Patrimonial Tributário do imóvel)
- E claro, o IRS, em que é pago o imposto sobre as rendas recebidas.
Por defeito a taxa de IRS para rendimentos prediais, como é o caso das rendas, é uma taxa fixa de 28%. Esta forma de taxar rendimentos é uma tributação autónoma.
No entanto, em 2019 no seguimento da pandemia e como forma de dar mais estabilidade aos inquilinos, o Governo introduziu no Código do IRS, um Regime de Redução de Taxa em função da duração do contrato de arrendamento. Assim sendo, é possível reduzir esta taxa optando por ter contratos de arrendamento mais longos, ou seja:
- Se o contrato for inferior a 2 anos, a taxa de IRS será de 28%
- Se durar entre 2 e 5 anos, o imposto será de 26%;
- Se durar entre 5 a 10 anos será de 23%;
- Se durar entre 10 a 20 anos, o imposto será de 14%;
- E para contratos com duração superior a 20 anos, esta taxa será de 10%.
- Além disso, nos contratos de duração entre 2 a 5 anos e 5 a 10 anos, é ainda aplicada uma redução de 2 pontos percentuais por cada renovação feita por igual período, pelo que a taxa pode chegar também aos 14%.
Para beneficiar desta medida fiscal, o senhorio terá de comunicar à Autoridade Tributária o registo do contrato indicando a data de início e duração, assim como as respectivas renovações.
No entanto, é importante realçar que este benefício fiscal aplica-se a contratos celebrados após Janeiro de 2019, altura em que a lei entrou em vigor.
Para contratos anteriores a 2019, independentemente da duração do contrato, a taxa de IRS a ter em conta é aquela do período de renovação. Neste caso, a taxa apenas será de 10% para casos em que o período de renovação seja superior a 20 anos.
Discriminação fiscal entre contratos de rendas antigas e novos
É importante ter em conta que neste momento há um diferença de tratamento entre contratos anteriores a 1990 e contratos celebrados após este ano.
O Novo Regime de Arrendamento Urbano [NRAU] prevê um período transitório para a atualização dos contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990, que terminará em novembro de 2022 (caso não haja nenhuma alteração com o orçamento de Estado para 2022). Até lá, as rendas destes contratos antigos estão congeladas.
Por este motivo, e porque os contratos celebrados antes de 1990 eram vitalícios, contiinuam a pagar a taxa máxima de 28%, e estão de fora desta legislação. É aqui que entra esta tal discriminação fiscal.
A associação Nacional de Proprietrários tem lutado para acabar com esta disparadidade de imposto entre os novos contratos e os contratos antigos anteriores a 2022 e pede que esta mudança ocorra já no Orçamento de Estado de 2022, pela voz do seu presidente António Frias Marques que sugere que:
"No Orçamento do Estado para 2022 seja equitativamente considerada uma tributação autónoma de 10% também para os contratos que já tenham uma duração superior a 20 anos".
No entanto, o Orçamento de Estado em proposta neste momento não faz qualquer referência à alteração desta taxa e ainda propõe que o período transitório se prolongue por mais 1 ano, até 2023. Desta forma, ainda não se pode prever para quando este fim da discriminação fiscal entre contratos de rendas antigos e novos.
