Nos últimos anos existiram várias mudanças na lei do regime urbano, designada por Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Criado em 2006, este regime foi criado com o objetivo de corrigir situações de desequilíbrio entre os arrendatários e senhorios e impacta ambos.
Adicionalmente, este conjunto de novas medidas pretende reforçar a segurança e a estabilidade dos contratos de arrendamento bem como garantir a proteção dos inquilinos em situações de vulnerabilidade, como é o caso dos idosos e das pessoas com deficiência.
Explicamos tudo sobre este regime.
O que é o NRAU?
O NRAU é um conjunto de medidas implementadas com o propósito de dinamizar o mercado de arrendamento e nasceu na sequência da reforma do arrendamento urbano em 2006.
Desde esse momento, são vários os impactos deste novo regime, nomeadamente no descongelamento das rendas dos contratos estabelecidos antes de 1990 e na implementação de processos mais ágeis e eficientes para os despejos de inquilinos em incumprimento.
O NRAU permitiu ainda a criação de um mecanismo de negociação de rendas antigas que podem agora ser renegociadas de acordo com as preferências dos senhorios, o que não era possível antes do regime.
Todas as alterações ao NRAU podem ser consultadas através da Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro de 2019, no site do Diário da República.
A quem se destina?
O NRAU contempla senhorios e inquilinos: por um lado garante mais flexibilidade aos senhorios relativamente aos termos anteriormente acordados com os inquilinos; por outro, garante estabilidade e justiça a inquilinos mais frágeis que através do novo regime podem contestar a atualização das rendas se fizerem prova que os seus rendimentos são insuficientes.
Quais são as principais medidas do NRAU para os inquilinos?
1. Proteção para os inquilinos que não têm um contrato de arrendamento por escrito
O NRAU traz uma novidade para inquilinos que não tenham um contrato escrito: nestes casos, o inquilino passa a estar inserido no arrendamento por duração indeterminada. Estas situações são mais frequentes em inquilinos mais idosos, que já vivem nas casas há bastante tempo, mas apenas existe um contrato verbal. No entanto, para estarem enquadrados no arrendamento por duração indeterminada, têm que fazer prova de pagamento da renda e da ocupação do imóvel por um período mínimo de 6 meses.
2. Durações mínimas dos contratos de arrendamento
A partir do momento da entrada do NRAU em vigor, os contratos de arrendamento passam a ter prazo mínimo de 1 ano e uma renovação obrigatória por um período de 3 anos. No entanto, as partes podem acordar prazos de renovação inferiores, tendo que constar esse acordo no contrato de arrendamento.
3. Proteção especial para inquilinos fragilizados
Outra das inovações introduzidas pelo NRAU é o facto de os inquilinos com 65 ou mais anos, bem como os inquilinos portadores de deficiência igual ou superior a 60% e que tenham contratos anteriores a 1990 usufruam de proteção especial. Nestes casos, os inquilinos que vivem há mais de 15 anos em casa arrendada, não podem ver os seus contratos terminados, exceto se a habitação for demolida ou sofra obras profundas.
Para fazer prova que vivem há mais de 15 anos na casa arrendada, basta dirigirem-se à Junta de Freguesia da sua residência para obter um atestado.
Já os inquilinos fragilizados, com as características anteriormente referidas, com contratos de arrendamento realizados entre 1990 e 1999, não podem ser despejados se viverem na habitação há mais de 20 anos. As exceções também se aplicam neste caso: o contrato de arrendamento só pode ser terminado em caso de demolição da habitação ou se existir a necessidade de obras profundas.
4. Direito a reembolso de obras pagas pelo arrendatário
Antes do novo enquadramento legal, existiam situações onde os inquilinos suportavam custos com reparações urgentes no imóvel e viam a recuperação destes valores difícil de recuperar.
Atualmente, para estes casos, sempre que os inquilinos suportem despesas que não são da sua responsabilidade, e exista dificuldade em recuperar esses valores, a lei criou a injunção em matéria de arrendamento (IMA), que consiste numa providência legal que permite ao inquilino exigir ao senhorio o reembolso dos valores gastos.
Nos casos em que é necessário, o requerimento deve ser apresentado no Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), que é a secretaria judicial com competência exclusiva em todo o território nacional.
Compete ao SIMA atribuir força de título executivo ao requerimento, desde que o senhorio não se oponha ao mesmo no prazo de 15 dias. A entrada do requerimento não obriga a constituição de mandatário judicial
Quais são as principais medidas do NRAU para os senhorios?
1. Incentivos Fiscais
Para incentivar o estabelecimento de contratos de arrendamento mais longos com os inquilinos, os senhorios passam a beneficiar de reduções na taxa de IRS consoante a duração dos mesmos. A atual taxa está nos 28% e pode ser reduzida nos seguintes termos:
- Contratos de 2 a 5 anos: redução de 2%, ficando a taxa de IRS em 26%. Sempre que existe uma renovação, a taxa reduz mais 2%, tendo o limite máximo de 14% de redução.
- De 5 a 10 anos: A celebração de um contrato desta duração reduz imediatamente a taxa de IRS para 23%, e existe também a redução progressiva a cada renovação, até aos 14% de redução.
- Entre 10 e 20 anos: Os senhorios ficam a beneficiar de uma redução de 50%, ficando a taxa de IRS em 14%.
- Contratos superiores a 20 anos: Os senhorios que celebrem estes contratos terão uma redução de 18%, e ficam com uma taxa de IRS de 10%.
2. Término do contrato de arrendamento
Com o NRAU, é dada a possibilidade aos senhorios de invocar a necessidade própria de habitação no imóvel arrendado, podendo assim terminar o contrato antecipadamente desde que cumprido o aviso formal com carta registada e aviso de receção.
Já nos casos em que não esteja em causa a renovação do contrato, o senhorio pode terminar o contrato de arrendamento por motivos de obras, desde que estas impliquem a demolição do imóvel.
No caso de obras menores, o contrato de arrendamento fica suspenso durante o tempo de intervenção necessária e o senhorio é responsável por garantir realojamento ao inquilino em casa equivalente.
