Custos ocultos para o proprietário

O arrendamento imobiliário pode ser uma importante fonte de rendimento para muitas famílias e empresas, dado o momento de forte procura habitacional, principalmente nos grandes centros urbanos, que levou a uma escalada nos valores de arrendamento. No entanto, esta atividade não está isenta de custos, muitas vezes pouco óbvios no início, e é necessário planear da melhor forma para garantir a melhor rentabilidade possível e prevenir problemas. Explicamos todos os custos subjacentes ao arrendamento para que possa organizar a sua atividade.

Sempre que seja celebrado um contrato de arrendamento, este deve ser registado no portal E-Arrendamento no site da Autoridade Tributária. Este registo deve ser feito até ao final do mês imediatamente a seguir ao mês de início do contrato, e comporta o pagamento de Imposto de Selo, correspondente a 10% do valor da renda. No caso de no contrato de arrendamento estarem também incluídas despesas (como água, eletricidade, gás, internet, entre outros), o senhorio deve preencher também esse campo aquando do registo do contrato, e o Imposto de Selo incide também sobre esta parcela.

Os proprietários de prédios urbanos situados em Portugal, o que compreende imóveis destinados a habitação, comércio, indústria, serviços ou terrenos para construção estão sujeitos ao pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Este imposto corresponde à multiplicação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) e a taxa de IMI de determinado município (que é variável entre municípios) e é pago anualmente, sendo que varia entre 0.3% e 0.45% do VPT para prédios urbanos. Adicionalmente, no caso de o VPT do imóvel (ou da soma de todos os imóveis do proprietário) exceder os 600.000 euros o IMI aumenta com o Adicional ao IMI. Este adicional subdivide-se em:

No entanto, pode estar enquadrado em situações de isenção ou redução do IMI.

Os rendimentos prediais são sujeitos a imposto em sede de IRS e são variáveis consoante a duração do contrato, beneficiando períodos mais longos:

O imposto sobre rendimentos prediais é a principal fatia que deve ter em conta nesta atividade. Estes rendimentos podem também ser passíveis de ser englobados a outros rendimentos, ficando sujeitos às taxas gerais de IRS. Pode ainda ser possível, em situações pontuais, fazer a retenção na fonte em sede de IRS ou IRC nas rendas pagas pelo inquilino e depois fazer o acerto na declaração anual de IRS. No caso de o arrendamento ser feito por uma empresa, então deve contar com a tributação em IRC.

Existem casos onde as rendas estão sujeitas a IVA, nomeadamente em contratos onde estejam incluídas as utilidades (água, gás, internet, limpeza, etc.) e na prestação de serviços de alojamento local. Nestes casos, as rendas ficam sujeitas a uma taxa de IVA de 6%, que deve ser liquidada trimestralmente.

No caso de o imóvel arrendado ser num prédio ou num condomínio fechado, por regra, está inserido num condomínio, onde são pagas quotas mensais para a manutenção do prédio e áreas comuns. Este valor é variável em cada condomínio e fixado em Assembleia de Condóminos, sendo passível de ser atualizado por comum acordo tendo em conta as necessidades do condomínio. Adicionalmente, é importante precaver obras de fundo nos prédios (por exemplo, a substituição de um telhado comum) que adicionam aos custos ocultos do arrendamento.

Para garantir a maior rentabilidade no imóvel, é necessário que o mesmo esteja sempre em bom estado. Uma manutenção frequente é essencial para prevenir o aparecimento de problemas mais graves (e mais caros). Pinturas do imóvel, manutenção de canos e esgotos ou substituição de tomadas são gastos que devem ser contemplados no arrendamento.

Adicionalmente, podem ser necessário obras mais profundas, como por exemplo a substituição da canalização ou afagamento e envernizamento de um chão de madeira que sujeitam o proprietário a um custo mais elevado. No caso destas obras profundas serem necessárias quando tem um inquilino no imóvel, pode ser necessário o seu realojamento, pago pelo senhorio, durante a duração dos trabalhos ou uma redução da renda como forma de compensação.

O seguro multirriscos, também conhecido como seguro de habitação tem como principal função oferecer um conjunto de coberturas que protegem o imóvel ou o seu recheio. Este seguro é obrigatório no caso das frações autónomas inseridas num prédio em propriedade horizontal, mas o custo é variável consoante as coberturas escolhidas: obrigatoriamente deve cobrir incêndios e danos naturais, mas pode também incluir outros, como a proteção do recheio da casa.

Nos arrendamentos podem acontecer situações de incumprimento do pagamento de rendas que levem o senhorio a iniciar uma ação de despejo do inquilino. Além da perda de rendimentos provocada pela situação, este processo tem custos adjacentes, divididos em 2 escalões determinados pelo valor do procedimento especial de despejo (soma do valor de 2.5 anos de renda com o valor das rendas em dívida): No caso de o valor do procedimento especial de despejo ser igual ou inferior a 30.000 euros: 25.50 euros No caso de o valor do procedimento especial de despejo ser superior a 30.000 euros: 51 euros Pode ainda ser necessária a contratação de um advogado que suporte o senhorio no processo.

Dependendo da forma como o senhorio organiza a atividade de arrendamento, pode ser necessário ter apoio contabilístico. No caso de ser uma empresa ou de ter atividade aberta nas Finanças com contabilidade organizada, o senhorio é obrigado a ter um contabilista certificado que garanta a verificação das contas. Assim, a avença mensal paga ao contabilista, é outro dos custos que devem ser previstos.