Preocupações de um Senhorio

Muitas vezes a atividade de arrendamento é encarada como rendimento passivo, em que os senhorios apenas têm que encontrar inquilinos, fazer um contrato de arrendamento e emitir os recibos de renda mensalmente. A realidade é diferente e são muitas as preocupações que um senhorio tem no decorrer da atividade, seja para garantir que corre tudo da melhor forma ou na resolução dos desafios que surjam no decorrer do contrato (e dos períodos sem inquilinos). Se achava que o arrendamento era uma atividade sem dores de cabeça, listamos aqui quais as principais preocupações de um senhorio.

A máquina fiscal Portuguesa pode ser complexa e existem vários impostos a liquidar no processo de arrendamento, bem como várias burocracias que têm que ser cumpridas. No que diz respeito aos impostos, estes devem ser pagos sempre atempadamente, para evitar multas, e são:

No que diz respeito às burocracias:

Adicionalmente, todos os anos o senhorio pode aumentar a renda de duas formas:

No entanto, neste último caso, o inquilino pode não aceitar o aumento e fazer cessar o contrato antecipadamente, o que leva a uma nova procura por ocupantes.

Idealmente, esta não seria uma das preocupações de um senhorio, mas na realidade, podem acontecer situações de atrasos ou até incumprimentos prolongados no pagamento de rendas, deixando o senhorio sem os rendimentos previstos. No caso de atraso de pagamento de rendas, o senhorio pode pedir uma indemnização de até 20% do valor da renda em atraso, desde que decorridos 8 dias após o começo da mora.

Caso este prazo não seja cumprido, o senhorio pode fazer cessar o contrato de arrendamento, esperando que o inquilino saia do apartamento voluntariamente. A melhor forma de prevenir estas situações é pedir prova da estabilidade do inquilino ou agregado familiar, prova da estabilidade da situação laboral ou outras garantias, como o pagamento antecipado de rendas, fiador ou garantia bancária.

As situações de incumprimento no pagamento de rendas podem agravar-se, e mesmo que o senhorio cesse o contrato, o inquilino pode recusar-se a desocupar o imóvel. Nestes casos, a única solução é recorrer ao Banco Nacional de Arrendamento (BNA), e iniciar um processo de despejo. Para recorrer ao BNA, o senhorio tem que submeter toda a documentação necessária para fazer prova do incumprimento e tem que pagar a taxa de justiça associada, que é dividida em 2 escalões determinados pelo valor do procedimento especial de despejo (soma do valor de 2.5 anos de renda com o valor das rendas em dívida):

Cumprido este processo, o BNA notifica o inquilino em incumprimento que tem que desocupar o imóvel no prazo de 15 dias. No entanto, na realidade, o processo pode arrastar-se muito mais tempo, e até ser completamente resolvido, o senhorio continuará sem qualquer rendimento.

De forma a manter o imóvel em boas condições e garantir a ocupação do mesmo, o senhorio deve estar sempre atento a qualquer sinal de ser necessário investir em manutenção. Seja uma pintura de paredes, de envernizamento do chão, substituição de um equipamento ou, em casos mais graves, de substituição de canos ou instalação elétrica, estes custos são, em regra, responsabilidade do senhorio.

As exceções são quando os danos são decorrentes do uso impróprio do imóvel ou equipamento por parte do inquilino, casos estes que podem ser cobertos através da caução. As manutenções podem ser ainda requeridas em danos imprevisíveis, como é o exemplo de uma tempestade que danifica o telhado da habitação. Ainda que o seguro multirriscos normalmente cubra estes danos, o senhorio tem que resolver a situação rapidamente e só após ser reembolsado.

Finalmente, uma das preocupações de um senhorio são os períodos sem inquilinos, onde não retira rendimento do imóvel. Esta situação pode ser particularmente grave em imóveis que ainda estão sujeitos a hipoteca bancária e onde é necessário pagar prestações mensais ao banco, podendo comprometer o senhorio financeiramente. Adicionalmente, apesar de não retirar qualquer rendimento do imóvel, existem custos constantes, como é o pagamento de eventuais quotas de condomínio ou IMI.

Para tentar evitar estes períodos, o senhorio pode tentar fazer contratos de longa duração com os inquilinos, eventualmente oferecendo condições mais favoráveis e retirando uma menor rentabilidade, mas garantindo a estabilidade do arrendamento. Nestes casos, existem plataformas online como a FLATIO, que conecta os senhorios a inquilinos de todo o mundo à procura de alojamentos de qualidade para arrendamentos de média-duração, garantindo sempre um equilíbrio entre a rentabilidade do imóvel e a estabilidade do arrendamento.