Em sua maioria, os contratos de arrendamento buscam atender a vontade das partes de maneira justa, e embora hajam regras às quais as partes não possam fugir porque decorrem da própria lei, existe também margem para que as partes definam os termos sobre os quais se vai reger a sua relação contratual.
Com a proximidade do fim do contrato, é comum que apareçam algumas questões, como as visitas ao imóvel. As visitas do senhorio ao imóvel arrendado, entretanto, podem tornar-se um incómodo ao descanso e à reserva da vida familiar do arrendatário e dos seus familiares, portanto é importante saber o que diz a lei e como agir nessas situações.
O arrendatário precisa autorizar visitas ao imóvel?
Quando um inquilino arrenda uma casa é-lhe atribuído um conjunto de direitos como se a casa fosse sua. Portanto o senhorio não deve entrar na casa arrendada sem autorização do inquilino, pois este tem direito à sua privacidade e a não ser incomodado. No entanto, existem algumas exceções onde o inquilino é obrigado a permitir as visitas do senhorio ao imóvel, como a realização de obras urgentes ou quando o contrato se encontra na iminência de cessar, descritas nos termos do artigo 1081.º do Código Civil.
Portanto, o senhorio tem direito a examinar o imóvel quando entender que há motivos que o justifiquem, e também, nos três meses que precedem o final do contrato, proceder a visitas com interessados no próximo arrendamento ou compra do imóvel. Contudo, mesmo nestas situações não se pode entrar no imóvel contra a vontade do inquilino, o que poderá resultar em invasão de propriedade pelo senhorio, de forma que estas visitas deverão ser agendadas com antecedência, feitas através de consultas com o inquilino sobre a hora e a data das mesmas.
Os comportamentos do senhorio que resultem em um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo ou que tenham o objetivo de provocar a desocupação do imóvel e perturbe o arrendatário são considerados assédio e punidos por lei.
Está em vigor desde fevereiro de 2019, a Lei n.º 12/2019, que permite a possibilidade de serem aplicadas sanções pecuniárias a quem tenha uma conduta ilegal.
Caso sinta-se em situação de assédio, como por exemplo se o senhorio arrancar as caixas de correio ou os corrimãos da escada, com a intenção que o inquilino deixe o imóvel, poderá ser aplicada uma sanção pecuniária de 20 euros por dia, valor que aumenta para 30 euros quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%.
Estes comportamentos poderão incluir pressões ilegítimas ao inquilino ou tudo o que prejudicar gravemente o acesso e a fruição do imóvel.
O arrendatário deverá dirigir-se à autarquia competente e solicitar uma vistoria ao imóvel para verificar as circunstâncias que possam estar a prejudicar a fruição da habitação.
O senhorio pode ser intimado a adotar as medidas necessárias para pôr fim a tais atitudes, como corrigir as deficiências no imóvel ou nas partes partilhadas por várias pessoas que representem um risco grave para a saúde ou segurança comum.
E se nada constar no contrato de arrendamento?
Se nada for estipulado no contrato de arrendamento entende-se que o arrendatário poderá usufruir livremente do imóvel, nos termos contratados, portanto, terá o direito de não ser importunado nem pelo senhorio nem por terceiros, uma vez que a inviolabilidade do domicílio é um dos direitos, liberdades e garantias consagrados na Constituição e aparece igualmente nos principais documentos internacionais sobre direitos humanos.
Este direito tem uma relação muito próxima com o direito à reserva da intimidade da vida privada e familiar, e o contrato de arrendamento para fins habitacionais implica a obrigação, para o senhorio, de proporcionar o gozo da coisa arrendada, isto é, o arrendatário disponibiliza o imóvel para que seja a habitação de quem lá viver.
Segundo a lei, o termo «habitação» engloba, além da casa propriamente dita, qualquer outro espaço fechado destinado a cumprir a finalidade de habitação, como um quarto de hotel, uma garagem ou mesmo um contentor que abrigue pessoas, e não é relevante se esse espaço é ou não propriedade do morador. A lei proíbe a introdução e/ou permanência, sem consentimento, na habitação de outra pessoa.
O Artigo 190.º do Código Penal ainda ressalta que a pena é agravada se o crime for cometido de noite ou em lugar ermo, por meio de violência ou ameaça de violência. Trata-se do crime de violação de domicílio ou perturbação da vida privada. Quem, sem consentimento, se introduzir na habitação de outra pessoa ou nela permanecer depois de intimado a retirar-se é punido com pena de prisão até 1 ano ou com pena de multa até 240 dias.
Assim fica esclarecido que se nada estiver descrito no contrato, entende-se que o arrendatário poderá usufruir do seu direito ao descanso e à reserva da vida familiar, e não ser incomodado pelo senhorio nem por terceiros, salvo as situações expressamente previstas na lei.
Nomeadamente nos casos em que o contrato de arrendamento se encontre na iminência de cessar, seja por acordo das partes, resolução, caducidade ou denúncia.
Esta situação obriga o arrendatário a facultar o acesso ao imóvel, durante os três meses anteriores à desocupação do imóvel, em horário a acordar com o senhorio, nos termos artigo 1081.º do Código Civil.
Se não houver entendimento das partes quanto ao período destinado às visitas, o mesmo artigo estabelece no n.º 4 a regra que durante os finais de semana elas devem acontecer das 15h às 19h e em dias úteis, entre 17h30 e as 19h30.
Importa ainda saber que para a lei nenhum inquilino pode ser discriminado, e o acesso ao arrendamento não pode ser vedado por motivos de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.
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