Análise jurídica e fiscal para o mercado português

• Obrigações Jurídicas
• Obrigações do senhorio
• Arrendamento de prédios urbanos
• Obrigações Fiscais

Obrigações Jurídicas

Obrigações do senhorio

Desde logo, é importante referir que o ordenamento jurídico considera, no capítulo IV do Código civil, que o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, é denominado locação (artigo 1022.º CC) sendo certo que a locação, quando versa sobre coisa imóvel é considerado arrendamento (artigo 1023.º CC).

As regras gerais das obrigações do locador estão previstas nos artigos 1031.º e seguintes do Código Civil onde poderemos enumerar as seguintes:

• Entregar ao locatário a coisa locada;
• Assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina;
• Suportar os encargos da coisa locada, salvo se houver estipulação em contrário ou se a lei fizer recair tais encargos no locatário;
• É fundamental, no momento da entrega da coisa locada, que a mesma não apresente vícios que obstem ao uso da mesma, sob pena de entrarmos em não cumprimento do contrato;
• Tratando-se de um contrato de arrendamento com prazo inferior a um ano, deverá o contrato referir que se trata de um contrato para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos;
• Efetuar as reparações necessárias na coisa locada;
• Não praticar atos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa locada.

Arrendamento de prédios urbanos

Para além das regras gerais da locação referidas no ponto anterior, o Código Civil guardou ainda uma secção somente para o arrendamento urbano, consagrada nos seus artigos 1064.º e seguintes.

Aqui, não obstante as obrigações previstas no ponto anterior, é igualmente imperativo atentar e cumprir as obrigações que constam nesta secção, nomeadamente:

• Não discriminar o acesso ao arrendamento em razão de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência;
• Ter em atenção que o anúncio de oferta de imóvel para arrendamento e outra forma de publicidade ligada à disponibilização de imóveis para arrendamento não pode conter qualquer restrição, especificação ou preferência baseada nas categorias discriminatórias referidas no ponto anterior;
• Executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato;
• Comunicar, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, a atualização de novas rendas, sempre que tal se verificar;
• Na circunstância de se tratar de um arrendamento de fração autónoma, suportar, salvo estipulação em contrário por escrito, os encargos e despesas referentes à administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum;
• Proceder às compensações do arrendatário, aquando do término do contrato de arrendamento e da desocupação do imóvel, pelas benfeitorias realizadas por este;
• Quando o senhorio pretender vender um imóvel que se encontra arrendado há pelo menos três anos, terá de conceder preferência ao arrendatário;
• Em caso de oposição à renovação automática do contrato de arrendamento, comunicar ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
  
  • 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
  • 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
  • 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
  • Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
  • Ao contrário do que sucede no regime do “Alojamento Local” os imóveis não terão de ser registados junto das autoridades competentes. No entanto, não se poderá confundir este registo com as comunicações referidas no Ponto “Obrigações Fiscais”.
• Analisando o regime do Alojamento Local, destacamos os principais encargos e responsabilidades para o senhorio que, sublinhe-se, não se aplicam aos Arrendamentos normais previstos em Flatio:
  1. O registo de estabelecimentos de alojamento local é obrigatoriamente efetuado mediante comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, devendo constar a referida comunicação as seguintes informações:
     1. A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel;
     2. A identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal;
     3. O endereço do titular da exploração do estabelecimento;
     4. Nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço;
     5. Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento
     6. A data pretendida de abertura ao público;
     7. Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.
  2. Para a realização da comunicação prévia, deverão ser utilizados os seguintes documentos:
     1. Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;
     2. Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento;
     3. Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa;
     4. Cópia simples do contrato de arrendamento;
     5. Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento;
  3. Havendo alguma alteração na informação referida nos pontos a) e b) terá de se proceder à sua alteração no prazo de 10 dias;
  4. Após a comunicação prévia, os imóveis são alvo de uma vistoria no prazo de 30 dias;
  5. os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio;
  6. Os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de livro de reclamações;
  7. O cumprimento de todos os pontos referidos anteriormente são fiscalizados pela ASAE;
  8. O incumprimento das regras previstas no regime do alojamento local poderá levar à aplicação de coimas até € 35.000,00.
• Assim, os contratos de arrendamento implicam menos obrigações para os proprietários que a figura do “Alojamento Local”.

Obrigações Fiscais

Para além das obrigações jurídicas, o senhorio poderá encontrar no ordenamento jurídico português algumas obrigações do ponto de vista fiscal, nomeadamente:

• Entregar à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), após a celebração do contrato de arrendamento, o “Modelo 2”. Através do mesmo, o senhorio estará a comunicar às Finanças a celebração do referido contrato de arrendamento ou subarrendamento, bem como os dados e informações das partes, do imóvel e do valor da renda, como de resto é obrigação do senhorio (em suma, irá indicar-se a finalidade do contrato, a respetiva duração, a identificação do imóvel em causa, a identificação do locatário e o valor e periodicidade da renda contratada. A comunicação à AT deverá ser realizada até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento;
• Se se pretender que os rendimentos sejam considerados rendimentos empresariais, terá de se efetuar e comunicar tal alteração à AT;
• Comunicar à AT a alteração e cessação de um contrato de arrendamento;
• De acordo com o artigo 9º nº 29 do Código Do Imposto Sobre O Valor Acrescentado (CIVA) a locação de bens imóveis está isenta de IVA. No entanto, a isenção não abrange:
  1. As prestações de serviços de alojamento, efectuadas no âmbito da actividade hoteleira ou de outras com funções análogas, incluindo parques de campismo;
  2. A locação de áreas para recolha ou estacionamento colectivo de veículos;
  3. A locação de máquinas e outros equipamentos de instalação fixa, bem como qualquer outra locação de bens imóveis de que resulte a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial ou industrial;
  4. A locação de cofres-fortes;
  5. A locação de espaços para exposições ou publicidade.
• No entanto, de acordo com o artigo 12º nº 4 CIVA Os sujeitos passivos que procedam à locação de prédios urbanos ou fracções autónomas destes a outros sujeitos passivos, que os utilizem, total ou predominantemente, em actividades que conferem direito à dedução, podem renunciar à isenção referida no ponto anterior.
• Proceder à liquidação o Imposto de Selo devido pela celebração do contrato de arrendamento. O Imposto de Selo corresponde a a 10% do valor da renda mensal, tal como resulta da verba nº 2 presente na Tabela Geral do Imposto de Selo;
• Emissão de um recibo renda eletrónico onde conste a renda e todas as importâncias recebidas dos seus arrendatários. No entanto, encontram-se dispensados de proceder à emissão do recibo de renda eletrónico os senhorios que, cumulativamente:
  • Não tenham, nem estejam obrigados a ter, caixa postal eletrónica; e
  • Não tenham auferido, no ano anterior, rendimentos da categoria F em montante superior a 838,44 euros ou, não tendo auferido naquele ano qualquer rendimento desta categoria, prevejam que lhes sejam pagas ou colocadas à disposição rendas em montante não superior àquele limite.
• Nos casos referidos no ponto anterior, os senhorios terão de entregar à AT a declaração “Modelo 44” referente à comunicação anual de rendas.
• Ao contrário do que sucede com a figura do “Alojamento Local”, os contratos de arrendamento não estão sujeitos ao pagamento de IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado), fazendo deste último modelo uma opção fiscalmente mais eficiente.